Problema no arrendamento: como corrigir ou cancelar

O processo para retificar enganos num contrato de arrendamento em Itália depende se o documento foi previamente registado na Agência de Impostos (Agenzia delle Entrate) ou não.

1. O contrato AINDA não foi registado (situação simples)

Caso a Receita Federal ainda não tenha recebido os documentos, corrigir a imprecisão é bastante simples:

Se o contrato estiver em formato digital: basta editar o texto no seu computador, reimprimir e assinar.

Se o contrato já foi impresso em papel: risque cuidadosamente o engano com uma caneta, escreva a informação correta ao lado e ambas as partes (o dono e o inquilino) devem assinar nas margens próximas à correção.

2. O contrato JÁ foi registado (três cenários)

Se o documento já foi submetido à Receita Federal, não é possível corrigir manualmente. Dependendo do tipo de engano, há três possíveis abordagens:

A. Enganos graves no texto (necessitam de um acordo adicional)

Caso tenha cometido um engano em elementos essenciais - por exemplo, indicou incorretamente o valor anual do aluguer, a divisão das despesas de serviços públicos, esqueceu de incluir uma garagem/cave ou misturou informações pessoais das partes - será necessário redigir um acordo retificativo (scrittura privata di rettifica).

Este acordo deve conter:

Informações pessoais completas do senhorio e do inquilino.

Dados de registo inicial do contrato (data, série, número de protocolo e código do departamento de impostos).

Versão corrigida da cláusula (redação clara em vez da errada).

Prazos e Custos:

O contrato deve ser registado no prazo de 30 dias após a assinatura.

Se a alteração não afetar o valor total do aluguer ou a sua duração, a taxa estatal (imposta di registro) é fixa em 200 euros (paga através do formulário F24 Elide, código tributário 1500).

Impostos: Se o contrato for pelo regime Cedolare Secca (imposto fixo), não será necessário pagar o imposto de selo (selos). Se for pelo regime usual (IRPEF), será necessário adquirir selos fiscais por 16 euros (um selo a cada 4 páginas ou 100 linhas de texto).

B. Enganos nos dados cadastrais (no formulário RLI)

Se o contrato em papel estiver preenchido corretamente, mas ao enviá-lo online cometeu um erro nos números cadastrais do imóvel (foglio, particella, subalterno), o procedimento é mais simples:

Como corrigir: Pode inserir os dados corretos sem penalizações no Quadro C do formulário RLI durante o próximo registo subsequente (por exemplo, ao pagar o imposto do próximo ano de aluguer, renovação ou rescisão antecipada).

Preço: É completamente gratuito.

B. Enganos de digitação ou na escolha do regime tributário

Se os números nos códigos fiscais (Codice Fiscale) estiverem trocados no formulário RLI online, ou se acidentalmente não selecionou o regime Cedolare Secca (apesar de estar claramente indicado no próprio contrato em papel):

Como corrigir: Deve enviar um pedido por escrito para corrigir o engano (istanza in autotutela). Anexe uma cópia do contrato correto, o comprovativo do registo incorreto e os passaportes das partes.

Como enviar: Através do serviço online Civis, por e-mail PEC para a sua repartição fiscal ou pessoalmente a um funcionário no balcão. Este serviço também é gratuito.

3. Quando um contrato pode ser totalmente anulado devido a um engano?

Por vezes, um engano não é apenas um erro de digitação, mas um equívoco sério que influenciou a decisão de assinar o documento. Um contrato pode ser anulado judicialmente apenas se o engano for tanto material quanto óbvio para a outra parte.

O engano deve ser essencial.

Significa que, se soubesse a verdade, nunca teria assinado o contrato. A lei distingue quatro situações:

Essência ou objeto da transação: Pensava que estava a arrendar um apartamento, mas, de acordo com os documentos, assinou uma compra a prestações.

Características do objeto: Arrendou o imóvel, acreditando ser residencial, mas, segundo o registo cadastral, é um imóvel comercial (escritório ou loja), onde não pode residir.

Identidade do inquilino: Alugou o apartamento a alguém, pensando ser um profissional respeitável e abastado, mas descobriu tratar-se de uma pessoa totalmente diferente, sem rendimento.

Erro jurídico (erro de direito): Alugou um terreno para construir um armazém, sem saber que a legislação local proíbe estritamente qualquer construção naquele local.

A outra parte, com diligência normal, deveria ter percebido que estava enganada:

Se o engano poderia ter sido detetado: O contrato é anulado para proteger quem cometeu o engano.

Se o engano não poderia ter sido detetado: O contrato mantém-se válido para proteger a outra parte, que agiu de boa-fé e sem culpa.