Como adquirir uma propriedade com financiamento: evitando perigos e protegendo a transação

Planejando comprar uma propriedade com ônus?

Aqui, explicamos as providências legais que você pode adotar para resguardar seu adiantamento, liquidar completamente a dívida e eliminar o ônus do financiamento.

A transação de compra e venda de uma propriedade hipotecada é perfeitamente legal. No entanto, requer extrema precaução: a hipoteca permanece ligada à propriedade mesmo após a transferência de propriedade, devido ao chamado "direito de sequela" (diritto di sequela). Para adquirir com segurança um apartamento com financiamento, geralmente são empregadas uma das três principais formas:

1. Quitação antecipada da dívida pelo vendedor antes da assinatura do contrato principal;
2. Pagamento da dívida diretamente na transação (no cartório), onde o comprador transfere o montante necessário diretamente ao credor e recebe a autorização oficial para cancelar a hipoteca;
3. Transferência formal do saldo do empréstimo imobiliário atual para o comprador (accollo del mutuo).

O que é um financiamento, como funciona e quais são os tipos?

Um financiamento é um direito real de garantia que concede ao credor (geralmente um banco) o direito de tomar posse da propriedade hipotecada para liquidar o empréstimo e receber o valor da venda, preferencialmente em relação a outros credores.

Um financiamento surge e adquire validade legal somente quando é estabelecido.

• O registro é realizado no Registro de Imóveis (Conservatória). Essa formalidade tem natureza constitutiva: sem o registro, o financiamento não existe legalmente. A partir do momento do registro, o credor adquire dois privilégios essenciais:Direito de sequela (diritto di seguito): o ônus permanece vinculado à propriedade independentemente da mudança de proprietários. A propriedade pode ser vendida, mas o credor mantém o direito de reavê-la mesmo do novo comprador.
• Direito de prioridade (diritto di prelazione): em caso de execução forçada, os créditos do credor hipotecário são satisfeitos com o produto da venda antes dos créditos dos credores quirografários.

No sistema jurídico italiano, existem três tipos de financiamento:

1. Híbrido (ipoteca volontaria): surge com base em um acordo ou uma declaração unilateral. O exemplo mais comum é a aquisição de uma casa com financiamento em favor do banco que concedeu o empréstimo hipotecário.
2. Judicial (ipoteca giudiziale): é emitido com base em uma decisão judicial sobre o pagamento de uma dívida, uma ordem de execução ou outros atos judiciais.
3. Legal (ipoteca legale): o direito de registrar um financiamento é concedido a certos credores diretamente por lei, sem o consentimento do devedor (por exemplo, em favor do vendedor como garantia de pagamento do preço total da propriedade).

Duração de um financiamento sobre propriedade

Conforme o Artigo 2847 do Código Civil Italiano, o registro do financiamento permanece válido por 20 anos a partir da data do registro. O status subsequente do ônus depende da gestão da dívida e das ações do credor:

• Quitação da dívida antes de 20 anos: Quando o empréstimo é totalmente quitado, o ônus é extinto. Para financiamentos bancários, aplica-se o cancelamento automático (ex Legge Bersani), sem a necessidade de escritura pública separada.
• Empréstimo com prazo superior a 20 anos (por exemplo, 25 ou 30 anos): Para evitar que o financiamento expire antes do prazo, o credor é obrigado a prorrogá-lo (rinnovazione) antes do término do período de 20 anos. Isso estende sua validade por mais 20 anos, mantendo a prioridade original do financiamento.
• Sem prorrogação: Se o prazo de 20 anos expirar sem prorrogação, o financiamento é automaticamente extinto. A dívida financeira em si permanece válida, mas o credor perde o direito de garantia real sobre a propriedade.

Posso vender um apartamento se ele estiver hipotecado?

A lei permite a venda de propriedades com ônus hipotecário. A presença de um ônus não impede a transação e não requer a autorização prévia do credor. No entanto, como o financiamento acompanha a propriedade, três cenários seguros se aplicam no mercado:

1. Quitação da dívida e cancelamento do ônus na transação (rogito): parte do preço de compra é destinada diretamente à quitação da dívida remanescente do vendedor simultaneamente à assinatura do contrato.
2. Transferência de crédito (accollo): o comprador assume o contrato de financiamento existente do vendedor e se responsabiliza pelo pagamento das parcelas restantes. O financiamento permanece ativo sobre a propriedade.
3. Pré-pagamento antes da transação: o vendedor quita sua dívida independentemente antes da assinatura do contrato principal, transferindo a propriedade completamente livre de ônus.

O que acontece se eu adquirir um apartamento com financiamento sem quitá-lo?

A aquisição de uma propriedade sem a quitação formal e acordada do financiamento acarreta riscos diretos:

• Risco de penhora e venda em leilão: se o devedor original deixar de efetuar os pagamentos, o credor tem o direito de penhorar a propriedade e levá-la a leilão, mesmo que a propriedade já pertença a um terceiro não relacionado à dívida.
• Recusa de financiamento imobiliário para o comprador: se você pretende adquirir um apartamento com financiamento, o banco recusará o financiamento se a propriedade tiver ônus ativos que não foram quitados durante a transação. O banco exige a prioridade da garantia, livre de quaisquer ônus anteriores.
• Procedimento de Quitação do Financiamento (purgazione): O comprador pode recorrer ao procedimento judicial de quitação (oferecendo aos credores um preço acordado ou um valor avaliado da propriedade), mas este é um processo complexo e dispendioso.

Os Equívocos Mais Comuns na Aquisição

A compra e venda de uma propriedade hipotecada exige o máximo cuidado. Aqui estão os principais equívocos:

• Transferir o depósito diretamente para o vendedor: transferir dinheiro para um vendedor com dificuldades financeiras cria o risco de perdê-lo em caso de insolvência.
• Falta de cláusulas de proteção no contrato preliminar: assinar documentos sem condições especiais deixa o comprador desprotegido contra o risco de receber uma propriedade com financiamento em aberto.
• Não envolver o banco financiador: confiar nas promessas verbais do vendedor de quitar a dívida após receber o dinheiro, em vez de providenciar a presença de um representante do banco na transação.
• Subestimar a natureza do financiamento: ao adquirir uma propriedade com financiamento judicial ou de cobrança de impostos, é preciso levar em conta que os procedimentos e prazos para sua quitação são muito mais complexos do que os de empréstimos bancários comuns.
• Ignorar os prazos para Atualização de registros: Não. Leva-se em consideração que o registro formal da baixa do financiamento nos registros imobiliários exige tempo técnico, mesmo após a quitação efetiva da dívida.

Como se proteger na fase do contrato preliminar (preliminare)

O contrato preliminar é o principal instrumento para a criação de garantias legais para o comprador.

A Lei nº 124/2017 permite o uso do mecanismo de depósito de fundos em cartório. Em vez de transferir um depósito ao vendedor, o comprador pode solicitar a transferência de fundos para uma conta segura especial do cartório. O cartório retém o valor e o transfere ao vendedor somente após verificar oficialmente a baixa do financiamento ou receber uma declaração de anuência para seu cancelamento.

Em casos complexos, recomenda-se a realização de uma transcrição (registro oficial) do contrato preliminar. Isso cria prioridade sobre terceiros e evita uma situação em que novas entradas e ônus que surjam posteriormente possam interferir na transação.

Cláusulas e estipulações obrigatórias no contrato

O contrato preliminar deve conter os seguintes termos importantes:

• Garantia de ausência de ônus: uma declaração oficial do vendedor com a obrigação de transferir a propriedade livre de financiamentos e penhoras, por sua própria conta e risco.
• Cláusula de reembolso na transação: uma indicação clara de que parte dos fundos é transferida diretamente para o banco credor no momento da assinatura do contrato principal.
• Prazo essencial (termine essenziale): estabelecendo um prazo estrito para a transação, cujo cumprimento está vinculado à apresentação simultânea de um certificado de quitação total da dívida e consentimento para a quitação do financiamento.

O papel do tabelião: pagamento da dívida na transação

O tabelião garante a legalidade e a segurança da transferência de direitos sobre bens imóveis. Durante a fase de preparação, ele realiza verificações nos registros (visure ipotecarie) para estabelecer a natureza dos ônus e solicita ao banco um cálculo preciso do saldo devedor (conteggio estintivo) na data da transação.

Durante a assinatura da escritura definitiva:

1. O preço acordado da propriedade é utilizado primeiramente para quitar integralmente o saldo devedor;
2. O comprador apresenta um comprovante de pagamento rastreável (cheque bancário ou transferência) em nome do banco credor no valor da dívida;
3. O representante do banco emite um recibo de recebimento dos fundos e o consentimento formal para o cancelamento do financiamento;
4. O saldo devedor (se houver) é transferido ao vendedor.

Assim que a dívida for quitada, inicia-se o processo formal de baixa do registro:

• Financiamento voluntário (bancos): aplica-se um procedimento eletrônico simplificado. O banco envia um aviso de quitação da dívida ao registro, o que cancela automaticamente o financiamento sem custos notariais adicionais.
• Financiamento judicial ou fiscal: É necessária uma escritura pública de cancelamento emitida por um tabelião ou uma decisão judicial. Nesse caso, o vendedor é responsável pelos custos de registro e impostos.