Direitos do adquirente de propriedades na Itália: como salvaguardar seu dinheiro e examinar o imóvel antes da transação

A aquisição de um imóvel requer uma análise minuciosa da documentação e da situação legal da propriedade. O Código Civil italiano assegura ao comprador uma vasta gama de direitos e garantias, desde a assinatura do contrato preliminar (preliminare) até a realização da escritura definitiva (rogito).

Direitos do adquirente e vistoria da propriedade

Antes do pagamento final, o adquirente tem o direito de requerer um conjunto completo de documentação técnica e cadastral. A responsabilidade pela verificação da situação legal da propriedade recai sobre o notário e os especialistas competentes.

Pontos principais da vistoria:

Ônus e hipotecas: O notário verifica o registro da propriedade. O vendedor deve liquidar todas as dívidas pendentes antes da conclusão da transação. Se ônus não divulgados forem identificados, o adquirente tem o direito de suspender o pagamento ou solicitar ao notário a dedução do valor da dívida do preço de venda para pagamento direto aos credores.

Conformidade com os requisitos cadastrais e de planejamento urbano:

A planta deve corresponder exatamente ao estado real do imóvel; caso contrário, a transação será considerada inválida. O vendedor, por sua conta, corrigirá ou legalizará quaisquer pequenas modificações na planta antes da conclusão da transação.

Ações em caso de irregularidades: Se problemas irreparáveis forem descobertos, o adquirente pode apresentar uma reclamação formal, rescindir o contrato por culpa do vendedor ou solicitar a devolução em dobro do sinal (caparra confirmatoria).

Documentação necessária

Para garantir a transação, o adquirente deve solicitar antecipadamente o seguinte:

Documentos de planejamento urbano: licença de construção, notificações CILA/SCIA, documentos de regularização de construção (sanatoria) e certificado de habitabilidade (agibilità).

Documentos cadastrais: planta atualizada e histórico predial (visura storica).

Certificados técnicos: certificado de desempenho energético (APE) e certificados de conformidade para serviços públicos (eletricidade, água, aquecimento).

Documentos do condomínio: Regulamento, tabela de quotas (table millesimali) e certidão da administradora (liberatoria) confirmando a inexistência de débitos.

Documento de propriedade: Escritura pública anterior ou declaração de herança.

Dívidas do condomínio e grandes reparos

Custos de reparos: Os custos de grandes reparos aprovados pela assembleia de condôminos antes da assinatura da escritura pública são de responsabilidade do vendedor (mesmo que a obra seja realizada posteriormente). Todas as decisões da assembleia tomadas após a transação são de responsabilidade do adquirente.

Responsabilidade solidária: Conforme o Artigo 63 do Regulamento de Execução do Código Civil Italiano, o adquirente é solidariamente responsável pelas dívidas do ano corrente e do ano anterior. Se o adquirente for obrigado a pagar as dívidas do vendedor, ele tem direito imediato de regresso contra o vendedor.

Proteção do adquirente ao contrair um empréstimo hipotecário

Cláusula de rescisão (cláusula suspensiva): A cláusula principal do contrato preliminar. Se o banco se recusar a conceder o empréstimo, o contrato é rescindido sem penalidades, o sinal é devolvido integralmente ao adquirente e a comissão do corretor imobiliário é dispensada.

Visita bancária: Um avaliador bancário verifica o valor real e a ausência de alterações não autorizadas, e um notário analisa o histórico do imóvel dos últimos 20 anos.

Pagamento antecipado e refinanciamento: A Lei Bersani proíbe penalidades para o pagamento antecipado de uma hipoteca sobre a primeira casa. O adquirente também tem o direito de transferir a hipoteca para outro banco (substituto) gratuitamente.

Seguro e apoio governamental: Apenas o seguro contra incêndio e explosão é obrigatório. Em caso de desemprego temporário ou redução de renda, os pagamentos da hipoteca podem ser congelados por até 18 meses através do fundo Consap (Gasparrini).

Garantias financeiras e registro do contrato

Depósito (caparra confirmatoria): Se o vendedor desistir da transação, o adquirente pode exigir o dobro do depósito (Artigo 1385 do Código Civil Italiano) ou solicitar ao tribunal o registro obrigatório da propriedade (Artigo 2932 do Código Civil Italiano).

Registro (trascrizione): O registro notarial do contrato preliminar no registro de imóveis "reserva" o imóvel como garantia. Quaisquer ações subsequentes do vendedor (tentativas de revenda, hipoteca da casa ou imposição de ônus real) não serão válidas para o adquirente.

Escolha do Notário

 O adquirente escolhe livremente o notário, sendo responsável pelo pagamento das taxas e impostos notariais.

Acesso ao apartamento e entrega das chaves

Acesso antecipado (immissione in possesso anticipata): A entrega das chaves antes da transação é um gesto de boa vontade do vendedor. Isso é formalizado por uma cláusula específica ou um contrato de comodato gratuito. A partir desse momento, todas as despesas de serviços públicos e TARI (tarifas, taxas e juros) são transferidas para o adquirente, mas a realização de reparos antes da transação está associada ao risco de perda de fundos caso o negócio não se concretize.

Entrega das chaves no dia da transação: em geral, ocorre no cartório imediatamente após o registro completo.