Venda de apartamento em união de facto: direitos de parceiros não registados, riscos e disputas legais

A comercialização de propriedades onde reside um casal não registado (o chamado casamento civil, ou convivenza di fatto) é regulada pelos direitos de propriedade. A legislação italiana (Lei Cirinnà nº 76/2016) não estende automaticamente as disposições do direito de família aplicáveis aos casamentos formais a essas uniões.

Aquisição de Imóveis e Regime de Propriedade

Ao adquirir um imóvel por um casal não casado, a divisão das quotas é estabelecida pelo contrato: a propriedade pode ser dividida em partes iguais (50/50) ou proporcionalmente ao investimento realizado.

É crucial distinguir entre os direitos de propriedade e as obrigações hipotecárias. O pagamento das prestações do empréstimo hipotecário não confere automaticamente a propriedade a alguém nem aumenta a sua quota sem o registo oficial. Para salvaguardar os seus direitos, os parceiros podem celebrar um Contrato de Convivência (Contratto di convivenza) através de um notário ou advogado.

Riscos específicos:

• Herança: Sem um testamento válido, um parceiro civil não é considerado herdeiro legal.
• Venda entre parceiros: A transferência de bens imóveis entre parceiros civis requer uma escritura pública obrigatória. Uma venda por um valor reduzido ou sem efetiva transferência de dinheiro é considerada uma doação indireta (donazione indiretta). Isto pode criar problemas para os compradores no futuro ao tentar obter financiamento imobiliário e dá aos herdeiros do vendedor o direito de contestar a transação posteriormente.

Direitos do parceiro não proprietário

Se a propriedade pertencer apenas a um dos parceiros:

• No caso de falecimento do proprietário: O parceiro sobrevivo adquire o direito de residência temporária (diritto di abitazione) por 2 anos (ou até 5 anos, dependendo da duração da relação). Se houver filhos menores ou com deficiência, esse período é de pelo menos 3 anos. Este direito é revogado em caso de novo casamento ou formação de uma nova família.
• No caso de separação: O parceiro não proprietário é obrigado a sair do imóvel num prazo razoável. Contudo, se houver filhos menores ou incapazes na família, o tribunal pode garantir o direito de residência na casa ao progenitor com quem os filhos permanecerem.
• Aluguer: Em caso de falecimento do inquilino oficial do imóvel, o cônjuge sobrevivo tem o direito de transferir o contrato de arrendamento para o seu nome.

Procedimento de venda por coproprietários (casa em regime de copropriedade)

Se a casa estiver registada em nome de ambos os parceiros, aplica-se o regime de copropriedade ordinária. A venda do imóvel a terceiros requer unanimidade total.

Numa venda conjunta, o produto da venda é distribuído estritamente de acordo com as quotas especificadas na escritura original de compra e venda (rogito). Antes do pagamento, são deduzidos os seguintes valores do montante total:

1. O saldo do empréstimo hipotecário;
2. Despesas adicionais (comissão da agência, perícia técnica);
3. Imposto sobre mais-valias (plusvalenza), se o imóvel for vendido antes de 5 anos da compra e não tiver sido a residência principal.

O que fazer se um dos sócios for contra a venda?

Ninguém pode forçar o proprietário a assinar um contrato com terceiros, mas a lei não permite que alguém seja mantido em regime de copropriedade contra a sua vontade. O problema é resolvido em três etapas:

1. Resgate de uma quota (Riscatto della quota): Um dos sócios compra a quota do outro pelo valor de mercado, registando novamente o restante da hipoteca em seu próprio nome (com o consentimento do banco).
2. Mediação civil (Mediazione civile): Etapa pré-processual obrigatória de resolução de disputas com a participação de advogados.
3. Divisão judicial (Divisione giudiziale): Se não for alcançado um acordo, a questão é decidida pelo tribunal (Artigo 1111 do Código Civil Italiano). O juiz pode dividir a casa em dois apartamentos independentes (se a planta permitir), transferir a propriedade para um dos parceiros com a obrigação de pagar indemnização ao outro, ou levar a propriedade a leilão público, dividindo o valor arrecadado.

Saldo da Hipoteca e Custos de Reparação

Como a hipoteca é uma dívida conjunta, o notário quita automaticamente o saldo devedor com o valor recebido do comprador na venda. Se a hipoteca for dividida igualmente (50/50), o banco retém exatamente metade da dívida de cada sócio, independentemente de quem realizou efetivamente os pagamentos mensais. O notário não efetua compensações automáticas.

Reparações realizadas anteriormente não alteram a participação societária oficial. No entanto, o sócio que financiou integralmente obras que valorizaram o imóvel tem o direito legal de exigir o pagamento de metade das despesas comprovadas, com base no artigo 2041 do Código Civil italiano (enriquecimento sem causa). Para assegurar uma divisão justa durante a venda, as partes podem elaborar um contrato com um notário sobre a divisão assimétrica dos rendimentos da venda ou assinar um contrato privado (scrittura privata) sobre a partilha mútua antecipadamente.