Tipos de propriedades em Itália: de casas geminadas a supercondomínios

A diversidade de formas e modelos arquitetônicos de habitação em Itália é regulada pelo Código Civil. A base de qualquer propriedade é o Artigo 1117 do Código Civil Italiano (Codice Civile), que estabelece a propriedade conjunta das estruturas de suporte, serviços públicos e áreas comuns quando o edifício tem pelo menos dois proprietários distintos.

Cada tipo tem suas próprias particularidades em relação à divisão de custos, gestão e obrigações fiscais.

Categorias principais de propriedades em Itália

Propriedade vertical (Propriedade vertical): um edifício clássico de vários andares onde apartamentos ou escritórios estão situados uns sobre os outros. Os proprietários compartilham a estrutura, as paredes de suporte, o telhado, as escadas e os elevadores.

Propriedade horizontal (Propriedade horizontal): Um conjunto de edifícios independentes e contíguos (por exemplo, casas geminadas). As casas são independentes estruturalmente, mas têm elementos externos comuns: portões de entrada, vias de acesso, iluminação e esgoto (Artigo 1117-bis do Código Civil Italiano).

Propriedade mínima (Propriedade mínima): uma situação em que uma casa consiste em apenas dois apartamentos de proprietários diferentes (por exemplo, um duplex), mas possui elementos de suporte comuns ou um pátio.

Propriedade parcial (Propriedade parcial): uma estrutura legal dentro de um edifício maior onde um elemento específico (como uma entrada separada, um elevador ou o telhado de uma das seções) é usado apenas por alguns moradores. Os custos de manutenção, de acordo com o Art. 1123 do Código Civil Italiano, são de responsabilidade exclusiva daqueles que o utilizam efetivamente.

Supercondomínio: Um complexo de vários edifícios independentes unidos por grandes áreas comuns: um parque, uma piscina, uma sala de caldeiras ou um sistema de segurança comum.

Como surge legalmente um edifício de apartamentos?

Um condomínio é estabelecido automaticamente "de facto", sem a necessidade de escritura pública. A decisão 21077/2022 do Tribunal de Cassação confirmou que o estatuto legal é ativado quando são cumpridas três condições:

A existência de várias propriedades de diferentes proprietários;

A indivisibilidade física das estruturas ou sistemas comuns;

Utilização partilhada de áreas comuns.

Requisitos fiscais: A Agência de Impostos Italiana (Agenzia delle Entrate) exige que os proprietários solicitem o código fiscal (Codice Fiscale) do edifício na primeira vez que ocorre a copropriedade. Sem este código, é impossível pagar legalmente as despesas de serviços públicos e contratar prestadores de serviços.

Qual é a diferença entre um condomínio e uma residência?

A principal diferença entre um condomínio e uma residência comercial é a estrutura de propriedade e o modelo de gestão.

Num condomínio típico, as áreas comuns são propriedade conjunta dos proprietários dos apartamentos. Todas as decisões importantes sobre reparações, manutenção e alocação de orçamento são tomadas pelos moradores em assembleia geral. O modelo de residência pode ser qualquer um: propriedade permanente ou contrato de arrendamento de longo prazo.

Numa residência, todo o complexo é propriedade de uma única entidade jurídica (empresa). Os moradores não possuem propriedade - eles celebram contratos de arrendamento. Neste caso, o custo da estadia geralmente inclui serviços comerciais de hotel: receção, limpeza regular dos quartos e segurança do local.

Quando é necessário um administrador?

De acordo com o Artigo 1129 do Código Civil Italiano, a nomeação de um administrador profissional torna-se obrigatória apenas se o número de proprietários ultrapassar 8 pessoas.

Se o edifício tiver 4 apartamentos ou for um condomínio para pelo menos 2 famílias, os moradores podem geri-lo por conta própria (autogestão) nomeando um representante responsável. No entanto, a obrigação de possuir um Codice Fiscale em casa, guardar recibos e efetuar pagamentos por transferência bancária permanece, mesmo em administrações locais.