As zonas mais populares de Itália revelaram-se as líderes em termos de complexidade na venda de uma propriedade.

Isto é confirmado pelos dados da Homepanda Horizon, o primeiro centro analítico que avalia a liquidez real do mercado imobiliário italiano. A lista de locais com desempenho de vendas mais fraco inclui Navigli, em Milão, o Centro Histórico de Roma, Posillipo, em Nápoles, e San Salvario, em Turim.

Anteriormente, acreditava-se que um endereço prestigioso garantia automaticamente uma transação rápida, mas as estatísticas atuais refutam essa crença. Na verdade, em muitos casos, a situação é oposta. O centro de pesquisa Homepanda Horizon, criado pela imobiliária homônima, monitorou 243.266 anúncios de propriedades à venda durante 12 meses em Milão, Roma, Nápoles e Turim. Os resultados finais desafiam os estereótipos do setor.

Índice de Liquidez Homepanda

Esse paradoxo foi revelado através de duas ferramentas analíticas proprietárias:

• Índice de Liquidez Homepanda (IVH): avalia a probabilidade real de uma venda bem-sucedida em uma escala de 0 a 10.
• Descontos do termômetro: registra a frequência e magnitude dos ajustes no preço inicial ao longo do tempo em que o anúncio está online.

Bairros famosos onde o mercado imobiliário "se destaca"

Navigli em Milão

No ranking de Milão, o IVH colocou o famoso bairro de Navigli em terceiro lugar entre 32 zonas da cidade, atribuindo-lhe apenas 1,8 pontos em 10. Outros locais incluem Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) e Centro Histórico (3,8). Estes seis locais associados ao "luxo milanês" demonstram atualmente uma liquidez inferior ao esperado.

Por outro lado, o líder de Milão foi o bairro estudantil Città Studi - Susa (7,0 pontos) - uma área para uma vida confortável e comum, raramente mencionada no contexto de elitismo.

Centro histórico de Roma

Na capital, esse paradoxo é ainda mais evidente. No centro histórico de Roma, a frequência de reduções de preços foi 183% superior à do bairro Appio Latino - Colli Albani, considerado a área mais estável da cidade. O centro de Roma ocupa a última posição no ranking de liquidez, com uma pontuação de 3,05 pontos. A melhor pontuação IVH foi registrada na região de Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 pontos) - uma periferia bem estruturada raramente mencionada em contextos de luxo. Uma situação semelhante ocorre no sul. Em Nápoles, o sofisticado bairro de Posillipo, conhecido por suas vistas panorâmicas, está forçando os vendedores a revisar os preços 140% mais frequentemente do que San Carlo all'Arena - Sanità. Em Turim, San Salvario, antes um centro vibrante após as Olimpíadas (conhecido como o "Trastevere do norte"), destaca-se pela duração média dos anúncios em 140% - 169 dias. Esse é um dos valores mais altos e problemáticos da cidade. Quatro áreas metropolitanas diferentes e quatro conjuntos de dados independentes confirmam o mesmo fenômeno.

Infraestrutura supera status

A explicação comum para os quatro mercados é simples: A liquidez real está relacionada ao desenvolvimento urbano, não ao prestígio histórico.

• Em Milão, o lançamento da nova linha de metrô M4 mudou o panorama da demanda: a área de Ponte Lambro - Santa Giulia, agora com acesso à linha M4, tornou-se a mais dinâmica do país - as propriedades são vendidas em média em apenas 19 dias.
• Em Turim, a requalificação da zona de Lingotto (polo tecnológico OGR, estação de metrô M1, imóveis residenciais pós-olímpicos) eleva os indicadores da região para 100 dias
• Em Roma, as áreas de alta qualidade com desenvolvimento de transportes superam consistentemente o centro antigo.

Nenhuma das cidades estudadas teve como líder de liquidez um bairro historicamente elitista - em todos os casos, os primeiros lugares foram ocupados por áreas que passaram por modernização urbana recente.

Quatro características do mercado italiano

Os analistas descrevem os mercados das quatro megacidades como quatro modelos de comportamento completamente diferentes:

1. Milão - racional e líquido. Aqui, o tempo médio é de 131 dias, e na área de Santa Rita - Mirafiori Nord atinge o recorde absoluto do estudo - 170 dias online.

Cobertura: um desafio difícil de vender

Enquanto as localizações de elite enfrentam dificuldades, o formato de moradia mais prestigioso - coberturas (com terraços abertos e vistas panorâmicas) - apresenta resultados mais fracos. Elas são o destaque de campanhas publicitárias caras, mas na prática exigem mais tempo e maiores concessões de preço.

Em Milão, o IVH para coberturas é 4,08 contra 4,57 para apartamentos padrão (a diferença é estável, mas pequena). Em Roma, essa diferença é maior: 3,26 para coberturas contra 4,46 para imóveis residenciais padrão - uma diferença de mais de um ponto percentual.

As estatísticas mais reveladoras são de Nápoles: apenas 51% das coberturas napolitanas são vendidas sem ajuste no preço inicial (em Milão, esse número é de 81%). Pior ainda, 12% dos imóveis de luxo em Nápoles exigem cinco ou mais reduções consecutivas de preço antes de serem vendidos. Em Milão, isso acontece em apenas 1,9% dos casos - uma diferença de quase seis vezes.

Vendedor particular vs. imobiliária: o estereótipo se confirma (quase em todos os lugares)

A antiga controvérsia de que proprietários particulares cometem erros com mais frequência na avaliação inicial de imóveis do que corretores profissionais é confirmada por dados em quase todas as regiões.

• Em Milão, os vendedores particulares fazem múltiplos descontos (5 ou mais vezes) 58% mais frequentemente do que agências profissionais.
• Em Roma, essa diferença é de 38% a favor dos corretores.
• Em Nápoles, a diferença entre vendas independentes e profissionais é menor, mas ainda perceptível.

A anomalia foi em Turim, onde 78,2% dos proprietários particulares nunca alteram o preço de seus imóveis anunciados, enquanto entre as agências esse número é de 74,1%. À primeira vista, isso pode parecer sinal de precisão na avaliação independente, mas o contexto muda a conclusão. Turim é o mercado com a menor rotatividade (131 dias). Não reduzir os preços quando a atividade dos compradores é baixa não é falta de conhecimento financeiro, mas um fator que dificulta as vendas.

Este paradoxo em Turim é a conclusão mais importante do relatório: o comportamento idêntico (manutenção do preço) em condições de alta liquidez (Milão) indica avaliação correta, enquanto em condições de estagnação (Turim) indica um erro sistêmico. Apenas comparando os preços com o tempo em que a propriedade está no mercado podemos entender a situação real.