Responsabilidade e Propriedade da Cobertura da Varanda

A manutenção da varanda muitas vezes é motivo de conflito entre vizinhos. Para determinar quem deve custear os reparos na área da varanda, é essencial considerar a estrutura da varanda e as normas legais em vigor.

O teto da varanda, chamado de "forro da varanda" (cielino), é a parte inferior da laje de concreto armado visível para o dono do apartamento abaixo. Essa parte não apenas tem uma função estética, mas também desempenha um papel crucial na manutenção da resistência da estrutura. Ele protege o metal da umidade e das condições climáticas, contribui para a estética da fachada e serve como base para a fixação de vários elementos, como toldos e brises.

Além disso, sua boa condição ajuda a impedir vazamentos e descamação do reboco. O que é um forro de varanda?

A parte inferior da varanda é a superfície inferior da laje da varanda, visível quando se está na varanda do andar inferior e se olha para cima. Basicamente, funciona como um teto para o espaço aberto.

Embora faça parte do projeto da varanda superior, essa parte impacta diretamente tanto na aparência do prédio quanto no conforto dos moradores do andar inferior.

Principais características do projeto

Para entender a importância de um forro de varanda, é essencial considerar suas principais funções:

• Localização. Situa-se do lado oposto ao piso da varanda. Na parte superior, são aplicados azulejos e impermeabilização, e abaixo, uma camada protetora que isola a laje de concreto armado do ambiente externo.
• Materiais. Geralmente revestida com argamassa de cimento ou cal, nivelada e pintada com tintas especiais para fachadas, resistentes às variações de temperatura e umidade.
• Função protetora. O acabamento sob a varanda impede a entrada de umidade na estrutura metálica. Quando surgem fissuras, a água começa a corroer o concreto, causando a corrosão do metal, levando ao inchaço e descamação da argamassa.
• Função estética. A condição da parte sob a varanda influencia diretamente na aparência da fachada. Manchas de umidade, rachaduras e descamações dão a impressão de que todo o prédio está mal conservado.

Quem assume os custos de reparo da área sob a varanda?

A resposta depende do tipo de varanda. A jurisprudência, especialmente as decisões da Suprema Corte italiana nº 14576/2004 e nº 7042/2020, estabelece regras diferentes para varandas salientes e embutidas.

Varanda Saliente

Uma varanda é considerada saliente quando se estende além da fachada e projeta-se sobre o espaço em três lados.

Nesse caso:

• todos os custos de reparo do teto da varanda são de responsabilidade do proprietário do apartamento acima;
• a varanda é considerada parte de sua propriedade exclusiva;
• o dono do apartamento abaixo não é obrigado a dividir os custos, uma vez que a estrutura não serve como suporte para o seu apartamento.
• casa.

Exceção

• Se a área sob a varanda contiver elementos decorativos - estuque, cornijas ou outros detalhes arquitetônicos que fazem parte do projeto geral da fachada, os custos de sua restauração podem ser considerados despesas comuns do prédio.

Varanda Embutida

• Varandas embutidas estão dentro dos limites do prédio e não se estendem além das paredes de sustentação.
• Para essas estruturas, aplica-se o Artigo 1125 do Código Civil italiano, que determina a divisão dos custos entre os proprietários dos andares superior e inferior.
• A divisão dos custos é a seguinte:

O proprietário do andar superior O proprietário do apartamento paga pelo revestimento do piso e impermeabilização; a laje de suporte é reparada às custas de ambos os proprietários; o proprietário do apartamento inferior paga pelo reboco, nivelamento e pintura do teto, já que este serve como teto do seu espaço. Caso haja elementos decorativos, em muitos edifícios, a área da sacada é decorada com cornijas decorativas, estuque, inserções de mármore ou outros ornamentos arquitetônicos. Se tais elementos forem uma parte importante da aparência externa do edifício, os custos de sua restauração são distribuídos entre todos os proprietários dos apartamentos proporcionalmente às suas quotas no condomínio. Isso se deve ao fato de a fachada ser considerada propriedade comum e à sua condição estética. É de interesse de todos os moradores.Quem é o proprietário da área sob a varanda?

• A propriedade também é determinada pelo tipo de construção.

Para varandas salientes

• A área sob a varanda pertence inteiramente ao proprietário do apartamento superior. Ele é responsável por suas condições técnicas e segurança. O proprietário do apartamento inferior não tem direitos de propriedade sobre ela, embora esteja abaixo dela todos os dias.

Para varandas embutidas

• A propriedade é compartilhada. A estrutura é considerada comum a dois vizinhos localizados um acima do outro. Neste caso, o acabamento da superfície inferior pertence, na verdade, ao proprietário do cômodo inferior, já que funciona como teto do seu espaço.

Materiais de acabamento

• Se o revestimento foi previsto no projeto do edifício para criar uma aparência arquitetônica unificada, a responsabilidade por sua manutenção pode ser atribuída ao condomínio, mesmo que a estrutura em si permaneça propriedade privada.

Como proceder dependendo do tipo de varanda

• Se forem necessários reparos, é importante determinar corretamente o tipo de estrutura e organizar o trabalho para evitar conflitos e litígios.

Como determinar o tipo de varanda

• O primeiro passo é uma inspeção visual.
• Se a varanda se estender além da fachada e não houver paredes abaixo, trata-se de uma estrutura saliente.
• Se a varanda for um recuo dentro do edifício e cercada por paredes, é considerada uma varanda embutida.

Procedimento para uma varanda saliente

• Nessas situações, o administrador do condomínio geralmente não pode exigir que o proprietário faça reparos, pois se trata de propriedade privada, a menos que haja risco à segurança.
• Ao notar descamação do reboco ou outros danos, os moradores devem contatar o dono do apartamento acima. Muitas vezes, o problema é causado por rachaduras no piso da varanda, por onde a água penetra. Sem corrigir a fonte de umidade, o reparo na parte inferior será apenas paliativo.
• O proprietário da varanda superior deve organizar imediatamente os trabalhos de restauração. A lei o responsabiliza por danos a pessoas ou propriedades causados pela queda de elementos estruturais.
• Para realizar os reparos, ele tem o direito de solicitar acesso à varanda inferior, se necessário para a instalação de andaimes ou equipamentos auxiliares.

Procedimento para uma varanda embutida

• No caso de uma estrutura embutida, é recomendável resolver a questão em conjunto pelos dois proprietários.
• É aconselhável envolver o administrador do condomínio para oficializar os acordos estabelecidos.
• Ao contratar a obra, o orçamento deve detalhar claramente os custos:
• os custos de reboco e pintura são de responsabilidade do proprietário do apartamento inferior;
• a impermeabilização e o revestimento final ficam a cargo do proprietário do apartamento superior;
• O reparo da laje de sustentação é dividido entre as partes, conforme estabelecido por lei.
• Essa abordagem ajuda a evitar conflitos e garante a distribuição adequada de responsabilidades entre os vizinhos.