Venda de Propriedades com Discrepâncias: Quando uma Transação é Inválida e Como Legalizar as Violações

Como resolver diferenças urbanísticas e cadastrais antes da assinatura da escritura pública e evitar a invalidação da transação.

A comercialização de propriedades com irregularidades ou divergências, sejam elas urbanísticas ou cadastrais, é factível, porém requer o cumprimento de determinados procedimentos. Em muitos casos, a transação pode ser finalizada após a regularização prévia das irregularidades (caso sejam passíveis de legalização de acordo com a legislação urbanística) ou mediante a divulgação completa das informações sobre elas no contrato e a concordância do comprador. Exceções são aplicadas para infrações mais graves, que tornam a propriedade efetivamente inadequada para uso civil.

É viável vender uma propriedade que não esteja em conformidade com as normas regulamentares?

Sim, essa venda é possível, no entanto, os procedimentos e os riscos associados variam consideravelmente dependendo da natureza da infração: urbanística, cadastral ou relacionada a sistemas de serviços públicos. Para participar da transação com segurança, é crucial avaliar adequadamente a propriedade e distinguir entre os tipos específicos de irregularidades.

Inconformidades urbanísticas (construção irregular)

A conformidade com o planejamento urbano confirma se a condição real da propriedade corresponde aos dados presentes na documentação de licenciamento arquivada na prefeitura. Caso sejam identificadas diferenças, as consequências dependem da gravidade da infração.

Infrações passíveis de regularização

Se as modificações realizadas estiverem em conformidade com a legislação vigente, o vendedor poderá concluir o processo de regularização administrativa antes da assinatura da escritura pública. Nesse contexto, a propriedade permanece passível de alienação, mesmo que não atenda aos requisitos na etapa de negociação, e estará totalmente regularizada no momento da transação.

Venda de propriedade com infração construtiva irreparável

Caso a infração identificada viole as normas de planejamento urbano e não possa ser regularizada, o valor de mercado da propriedade será consideravelmente reduzido. Não se pode contar com a prescrição, uma vez que, na Itália, uma infração de planejamento urbano é considerada contínua no âmbito do direito administrativo. O município tem o direito de emitir uma ordem de demolição das estruturas erguidas ilegalmente a qualquer momento. Portanto, a venda de propriedades com irregularidades não autorizadas e irreparáveis está associada a um alto risco e requer o consentimento explícito do comprador para aceitar tal defeito.

Risco de declarações inverídicas

Fornecer informações incompletas ou distorcidas em um contrato para ocultar a existência de uma irregularidade é considerado fornecer informações falsas para a venda da propriedade. Isso pode resultar na invalidação da transação e em responsabilidade criminal por inserir informações falsas em uma escritura pública.

Discrepâncias cadastrais

O cadastro desempenha primariamente uma função fiscal. A legislação italiana estipula que a venda de propriedades com discrepâncias cadastrais significativas pode invalidar a transação se as irregularidades não forem corrigidas antes da assinatura da escritura pública.

Caso uma propriedade seja comercializada e sua planta não esteja em conformidade com os documentos cadastrais (por exemplo, a localização de divisórias ou cômodos foi alterada), o vendedor é obrigado a instruir um especialista a atualizar a documentação cadastral por meio do procedimento DOCFA.

Sistemas de engenharia que não estejam em conformidade com as normas

Ao contrário das irregularidades urbanísticas, a ausência de certificados de conformidade para sistemas de engenharia não impede a venda da propriedade. A lei não obriga o proprietário a modernizar tais sistemas, porém exige a divulgação completa das informações. Portanto, é necessário declarar explicitamente no contrato que as redes de serviços públicos não possuem a certificação adequada.

O tabelião verifica a conformidade da propriedade com o planejamento urbano?

O tabelião não realiza uma inspeção real do planejamento urbano ou das condições técnicas da propriedade. O Supremo Tribunal de Cassação da Itália, no acórdão nº 8230 de 22 de março de 2019 (Câmaras Unidas), esclareceu que as atribuições de um notário se limitam exclusivamente à verificação formal e documental. Portanto, uma transação de compra e venda de uma propriedade com irregularidades pode ser certificada por um notário, visto que sua função é assegurar a validade jurídica do ato, e não verificar o estado real da propriedade. De acordo com o entendimento do tribunal, um notário: verifica a disponibilidade da documentação obrigatória; verifica se o contrato contém os dados das licenças (alvarás, alvarás de construção, atos de anistia ou legalização);

verifica a existência de uma declaração de conformidade cadastral;

não realiza vistorias técnicas nem inspeciona a propriedade;

não verifica a conformidade do estado real da propriedade com a documentação do projeto;

aceita e certifica as declarações das partes, garantindo a correção jurídica da transação, mas não garante a exatidão das informações técnicas fornecidas pelo vendedor.

Quem é o responsável?

Como o tabelião se limita à verificação documental, a responsabilidade civil e criminal por informações falsas recai inteiramente sobre o vendedor.

Se, após a transação, forem descobertas irregularidades construtivas parcialmente ocultas ou não comunicadas, o ato notarial mantém sua validade legal, porém o comprador tem o direito de contestar as alegações apresentadas.

• Direito de recorrer à justiça com uma demanda:por indenização por danos;
• por redução do preço de compra;
• por rescisão do contrato.

Neste caso, é impossível apresentar uma reclamação contra o tabelião se ele atuou dentro dos limites de sua autoridade legal.

Como se proteger antes de assinar uma escritura pública

Para evitar conflitos após a venda, as partes frequentemente contratam um especialista licenciado (topógrafo, arquiteto ou engenheiro) para elaborar um laudo de regularidade urbanística e de construção (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) ou um parecer sobre a conformidade da propriedade.

Somente tal Um documento, elaborado com base em um estudo dos arquivos municipais e uma inspeção real da propriedade, permite comparar o estado real da propriedade com a documentação oficial e oferecer ao comprador a máxima proteção antes da conclusão da transação.

É viável vender uma propriedade com discrepâncias cadastrais?

Sim, porém, a lei requer a divulgação adequada das informações ou a correção prévia das irregularidades antes da assinatura da escritura pública. Dependendo da natureza do problema, as seguintes opções são possíveis:

Atualização preliminar dos dados cadastrais (opção preferencial)

Se a discrepância estiver relacionada a alterações internas da propriedade que não estão refletidas no registro cadastral, o vendedor deve instruir um especialista a atualizar a planta por meio do procedimento DOCFA antes da conclusão da transação.

Aplicação de desvios permitidos

Se as discrepâncias forem pequenas (por exemplo, erros gráficos históricos ou desvios dimensionais de menos de 2%), um especialista pode confirmar que tais desvios estão dentro dos limites legalmente permitidos e não afetam a conformidade cadastral.

Legalização preliminar do planejamento urbano

Em muitos casos, uma discrepância cadastral indica a presença de uma infração de construção registrada em nível municipal. Nessa situação, é impossível atualizar as informações cadastrais até que o aspecto urbanístico seja resolvido e as multas administrativas estipuladas sejam pagas.

O Problema do Financiamento Imobiliário

Se o comprador planeja adquirir uma propriedade utilizando um financiamento imobiliário, as discrepâncias podem se tornar um sério obstáculo. Um avaliador bancário, ao descobrir discrepâncias entre o estado real da propriedade e a planta cadastral, geralmente suspende a análise do pedido.

Os bancos geralmente não financiam a aquisição de propriedades com irregularidades cadastrais ou urbanísticas não resolvidas.

A presença de irregularidades pode levar ao reconhecimento da transação como inválida?

Ruínas graves podem levar à invalidação total ou parcial da transação, porém a lei diferencia a gravidade dos defeitos identificados.

Quando a transação é nula

O contrato de compra e venda é considerado nulo e não gera consequências legais nos seguintes casos:

• a propriedade é totalmente construída sem as licenças necessárias (por exemplo, após 1967, construída sem licença ou alvará de construção) e o contrato não contém informações sobre as licenças pertinentes;
• a escritura pública não contém a declaração obrigatória de conformidade do plano cadastral com o estado real da propriedade.

Quando a transação permanece válida, mas pode ser rescindida

Se o vendedor mencionar a existência de licenças, porém ocultar uma irregularidade parcial (por exemplo, uma varanda ilegal ou modificação não autorizada de divisórias internas), a transação permanece legalmente válida, porém o comprador tem direito à proteção judicial.

Nesse caso, o comprador pode exigir:

• a rescisão do contrato por descumprimento das obrigações. Após uma decisão judicial, a propriedade é devolvida ao vendedor, que é obrigado a restituir os valores recebidos e a indenizar por quaisquer danos causados;
• redução de preço (pedido de redução de valor). O comprador mantém a propriedade da propriedade, mas recebe uma indenização no valor dos custos de regularização da irregularidade ou a diferença entre o preço pago e o valor real da propriedade.