Mercado de Imóveis de Luxo Desacelera, Porém Não Para: Interesse dos Investidores se Concentra na Itália

Análise concisa dos relatórios mais recentes da Knight Frank confirma o interesse contínuo de investidores ultra-ricos em Roma e Milão

Depois de um período prolongado de crescimento ativo, os valores dos imóveis residenciais de luxo continuam a aumentar, porém com um ritmo mais moderado. A situação varia consideravelmente dependendo da região, segmento e cidade específica. Isso é evidenciado pelos dados da série de relatórios da Knight Frank para o primeiro semestre de 2026 (Índice Global de Preços de Imóveis, Índice de Cidades Globais Prime, Inteligência Global de Imóveis Super-Prime e Sinais Residenciais Europeus), que oferecem uma visão abrangente dos mercados imobiliários globais, europeus e italianos.

Os valores estão em ascensão, porém, quando ajustados pela inflação, a dinâmica é negativa.

O Índice Global de Preços de Imóveis, que monitora 55 dos principais mercados do mundo, registrou um aumento médio de valor nominal de 1,4% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2026. Este é o pior desempenho desde o terceiro trimestre de 2024. No entanto, 91% dos mercados monitorados ainda apresentaram crescimento nominal positivo.

O principal desafio é a inflação. Após o ajuste pela inflação, os valores reais caíram, em média, 1,8% em relação ao ano anterior. A inflação continua a corroer o crescimento nominal, sendo necessários novos cortes nas taxas de juros e alívio das pressões inflacionárias para uma recuperação sustentável.

Quem lidera e quem está em queda:

• A Turquia lidera o crescimento nominal (+26,2%), no entanto, devido à inflação alta, o crescimento real é negativo (-3,5%).
• Também em destaque no crescimento nominal estão Hungria (+21,4%), Macedônia do Norte (+16,7%), Portugal (+16,5%) e Croácia (+16,1%).
• A Espanha ocupa a 7ª posição com crescimento de +13,9%, apresentando um crescimento real positivo de 10,1%.
• No fim da lista estão China continental (-6,3%) e Canadá (-5,0%).

Ásia domina o mercado global de imóveis de luxo (Prime)

O Índice de Cidades Globais de Luxo (Prime Global Cities Index) (47 cidades em todo o mundo) indicou um aumento médio nos valores de imóveis de luxo de 2,0% ao longo de 12 meses. O mercado tornou-se mais seletivo: investidores estão atentos aos indicadores fundamentais de cidades específicas, em vez da tendência global geral.

Cidades importantes:

• Tóquio teve um crescimento anual incrível de +44,4% (líder absoluto), porém caiu -8,6% no último trimestre, indicando o término da fase de aceleração rápida. Ao longo de 5 anos, o mercado de Tóquio cresceu 126,4%. Principais mercados asiáticos incluem: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Seul (+11,3%), Singapura (+9,8%) e Mumbai (+8,2%). Dubai liderou em crescimento ao longo de 5 anos, com aumento astronômico de 180,7%. Em outros mercados: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Guangzhou (-8,9%), Pequim (-7,3%) e Xangai (-7,2%). Londres também permanece no vermelho (-4,0% no ano e -5,1% em 5 anos).

Segmento de ultraluxo (Super-Prime): Dubai no topo, Nova Iorque e Hong Kong acelerando

No segmento de ultraluxo (transações a partir de US$ 10 milhões), 636 transações foram registradas em 12 cidades-chave no primeiro trimestre de 2026, totalizando US$ 11,4 bilhões (preço médio do imóvel foi de US$ 18,6 milhões).

• Dubai manteve a liderança absoluta: 193 transações totalizando US$ 3,43 bilhões (+35% no trimestre). Entretanto, a Knight Frank observa que esse pico ocorreu em janeiro-fevereiro, antes do aumento do conflito regional no final de fevereiro de 2026.
• Hong Kong ficou em segundo lugar (94 transações totalizando US$ 1,84 bilhão).
• Nova Iorque está em terceiro lugar (90 transações totalizando US$ 1,67 bilhão, um aumento de 58% no trimestre).
• Juntas, essas três cidades representaram quase 60% de todas as transações de imóveis de altíssimo padrão no mundo. Londres subiu para 45 transações (US$ 836 milhões), porém ainda está muito atrás dos números de 2022.
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Europa: Destinos turísticos cresceram 60% em 5 anos

O perfil do comprador está mudando no mercado imobiliário de luxo europeu. A participação dos europeus (excluindo britânicos) caiu para 40%, enquanto britânicos e americanos tornaram-se mais ativos.

• Britânicos representam cerca de um terço da demanda internacional: além de Mônaco e da Côte d'Azur, estão comprando imóveis ativamente em Madri, Ibiza e Toscana.
• Americanos estão investindo ativamente em Milão, Ibiza e no Algarve.
• Crescimento dos preços em 5 anos: Nas regiões turísticas ("solares"), os preços subiram enormemente - Algarve (+60% desde 2020), seguido por Provença, Marbella, Maiorca, Ibiza e Saint-Tropez. Entre as cidades, Zurique e Milão apresentam a melhor dinâmica de cinco anos.

É importante considerar o impacto cambial: para um americano ou suíço, uma compra na zona do euro será agora "mais barata" em termos de percepção de preço devido à diferença na taxa de câmbio.

Itália: Mercado de massa em crescimento, Milão se ajustando e Roma em destaque

No contexto global, a Itália mostra resultados diversos dependendo da cidade e segmento:

• Mercado de massa: Itália ocupa a 27ª posição no mundo com crescimento nominal anual de +5,2% (crescimento real de +2,8%). Valores superiores aos da Alemanha, França e Reino Unido.
• Milão (segmento Prime): Classificada em 32º lugar entre 46 com -0,9% no ano. Não se trata de uma queda, mas sim de uma normalização após forte valorização de cinco anos, durante os quais os valores em Milão subiram 36% (7º melhor resultado global). A demanda internacional por imóveis em Milão por parte de americanos e britânicos permanece forte.

Roma brilha no mercado europeu

Um relatório separado da agência Knight Frank e ReLiving é dedicado a Roma. De acordo com o PIRI 100, o mercado imobiliário de luxo de Roma cresceu 5,5% em 2025, elevando a capital italiana à 23ª posição no mundo — acima de Madri, Paris e Nova Iorque.

O que atrai investidores para Roma:

1. Estrangeiros: A principal demanda vem de compradores do Reino Unido, EUA, França, Polônia e Norte da Europa. Britânicos frequentemente mudam sua residência fiscal para Roma, enquanto americanos adquirem segundas residências de luxo. O "imposto fixo" italiano (um tributo fixo para residentes ricos) desempenha um papel importante.
2. Redes de hotéis: As maiores marcas de luxo do mundo estão chegando à cidade. Após o W Rome e o The Rome EDITION, o Rosewood, o Four Seasons, o Mandarin Oriental, o Bulgari e o Six Senses estão inaugurando novas unidades.
3. Áreas populares: Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR e Appia Antica (esta última atrai aqueles que valorizam privacidade e vilas históricas).

Valores em Roma: Imóveis de luxo reformados são comercializados por 10.000 a 15.000 euros por metro quadrado (na área do "Triângulo de Ouro" / Tridente - ainda mais caro). Isso torna Roma altamente competitiva em comparação com Londres, Paris ou Genebra. O formato mais procurado é de imóveis "chave na mão", com alta eficiência energética, recursos de casa inteligente, serviços de concierge e estacionamento. A escassez severa de imóveis prontos para habitar está impulsionando o aumento dos valores em Roma.