Quais são as implicações de vender um imóvel por um preço inferior ao valor cadastral?

Os imóveis possuem um valor cadastral, determinado multiplicando-se a renda por 5% e um coeficiente; este valor é a base para a tributação de registro, hipoteca e cadastro. Embora a lei não exija um preço mínimo de venda, anunciar um preço menor que o cadastral traz riscos para ambas as partes, como auditorias fiscais e responsabilidade solidária.

No regime de taxação baseado no valor de mercado, obrigatório para indivíduos desde 2006, os impostos são sempre calculados com base no valor cadastral, não no preço informado. Assim, o comprador não economiza e paga conforme o valor cadastral. No entanto, se o preço for significativamente baixo, por exemplo, abaixo de 70% do Valor de Mercado Original (OMI), a Receita Federal supõe pagamentos não declarados e inicia uma reavaliação com base em OMI, hipoteca ou avaliação, recalculando o ganho de capital do vendedor e aplicando multas de 90% a 180%, além de juros.

Consideremos um exemplo para 2025: uma renda de 800 euros resulta num valor cadastral de 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euros; se o preço declarado for de 60.000 euros, a diferença suspeita de 36.600 euros poderá gerar uma reavaliação e uma multa de até 65.880 euros.

O comprador assume responsabilidade solidária, pagando impostos e multas adicionais, mesmo que o valor pago tenha sido baixo, enquanto o vendedor enfrenta reavaliação do ganho e imposto de renda sobre o valor real, além de penalidades.

Para evitar inspeções, é prudente indicar um preço não inferior ao valor cadastral, usar o método "preço/valor", que é automático para indivíduos, realizar uma avaliação se o preço for baixo por motivos objetivos, como umidade ou proximidade de aterro sanitário, efetuar apenas transferências bancárias, e não em dinheiro, e ao vender para parentes, indicar um preço simbólico com uma escritura justificada, considerando o risco de doação indireta.

Não há preço mínimo por lei devido à liberdade contratual, mas o valor cadastral continua como base mínima para cálculo de impostos; os coeficientes para 2025 são 110 para a primeira habitação e 120 para a segunda e outras propriedades.

Durante uma auditoria, aplica-se a responsabilidade solidária: a autoridade fiscal pode cobrar de ambas as partes por meio de notificação, pagamento e cobrança coercitiva.

Em última análise, uma redução de preço de 10 a 20% geralmente representa baixo risco se justificada; uma redução inferior a 70% do OMI é considerada de alto risco e requer análise especializada e um notário experiente; e a venda para filhos apresenta risco médio, com escritura de valor nominal e consulta ao órgão competente para inventário. Links úteis: site da Agenzia Entrate para informações sobre preço-valor e o OMI para 2025.