O locatário não cumpre com o pagamento do aluguel e está comercializando seus móveis: o que fazer e como agir

Se um arrendatário violar o contrato de arrendamento, é crucial tomar medidas imediatas por meio de um advogado. Quando um inquilino não apenas acumula aluguéis em atraso, mas também vende os móveis do proprietário, este enfrenta prejuízos dobrados. Diante dessa situação, é essencial iniciar dois procedimentos ao mesmo tempo: um de natureza cível (para despejo e cobrança de dívidas) e outro de natureza criminal (para apropriação indevida de bens alheios).

Importante! Evite tomar a justiça nas próprias mãos. A troca não autorizada de fechaduras, o corte de serviços públicos ou a apreensão não autorizada dos pertences do inquilino são considerados crimes na Itália (artigos 392 e 393 do Código Penal Italiano).

1. Responsabilidade penal: roubo e venda dos móveis do proprietário

Os móveis e eletrodomésticos listados no inventário anexo ao contrato permanecem como propriedade do proprietário. O inquilino apenas os recebe para uso temporário. Caso os venda, exporte ou doe a terceiros, estará cometendo um ato criminoso.

Como são classificadas essas ações:

• Apropriação indébita (Appropriazione indebita - Art. 646 do Código Penal Italiano): Delito primário. Aplica-se quando um arrendatário se apropria de bens temporariamente confiados para obter ganhos desonestos. Passível de prisão e multa.
• Roubo qualificado (Furto aggravato - Art. 624-625 do Código Penal Italiano): Caso, ao remover ou desmontar móveis (por exemplo, uma cozinha embutida, encanamento ou ar-condicionado), um inquilino danifique portas, paredes ou instalações, isso é considerado um roubo com danos, sujeito a punições mais severas.

Como proceder com o registro de um boletim de ocorrência (Denuncia-querela):

1. Prazos: O boletim de ocorrência deve ser feito na polícia ou nos carabineiros em até 3 meses após a descoberta do dano.
2. Provas: Anexe um contrato de arrendamento registrado, inventário de bens assinado e fotos do apartamento.
3. Comprovação da venda: Apresente capturas de tela de anúncios de venda de seus itens na internet, correspondências e depoimentos de vizinhos.

2. Medidas de Direito Civil: Proteção de Bens e Indenização

A venda de móveis representa uma séria quebra de contrato, conferindo o direito à rescisão imediata e a uma indenização por danos.

• Bloqueio de bens (Sequestro conservativo/judicial - Art. 670-671 do Código de Processo Civil Italiano): Caso exista o risco do inquilino vender o restante de seus bens ou sacar dinheiro de suas contas, um advogado pode solicitar ao juiz o bloqueio urgente de suas contas ou bens.
• Indenização por danos: Por meio do tribunal, é possível requerer uma indenização pelo valor de mercado dos móveis vendidos, pagamento pelos reparos em paredes/instalações danificadas e compensação pela impossibilidade de alugar o apartamento sem mobília.

3. Processo de despejo e cobrança de dívidas

No caso de imóveis residenciais, a base para iniciar o processo de despejo é o atraso no pagamento do aluguel, mesmo que por um mês (20 dias após a última data de vencimento), ou o não pagamento de contas de serviços públicos que ultrapassem o valor de dois meses de aluguel.

As etapas principais do despejo são as seguintes:

1. Notificação de despejo: Início da ação judicial e notificação do inquilino por meio de um advogado.

• Chaves oficialmente devolvidas: Assinatura de um certificado de aceitação (verbale di riconsegna), cancelamento do contrato e retomada imediata da posse do imóvel pelo proprietário.
• Chaves NÃO devolvidas (inquilino desaparecido): O proprietário não tem permissão para entrar no apartamento por conta própria - isso pode resultar em acusações de violação da inviolabilidade do imóvel (Artigo 614 do Código Penal Italiano). Um oficial de justiça deve atestar o abandono do imóvel e devolver oficialmente as chaves a você.

5. Cobrança de dívidas e benefícios fiscais para o proprietário

1. A ordem de despejo não isenta o inquilino de suas obrigações financeiras. A pedido do advogado, o juiz emite uma ordem de cobrança de dívidas (decreto ingiuntivo) simultaneamente ao despejo. Caso o devedor não pague, suas contas bancárias podem ser bloqueadas ou até 1/5 de seu salário oficial pode ser retido.

Devo pagar impostos sobre o aluguel não recebido?

1. Conforme o Art. 26 do Código Tributário Italiano (TUIR), os valores de aluguel não pagos NÃO são considerados na sua renda tributável desde que o inquilino receba uma notificação oficial de despejo ou uma ordem judicial de pagamento.

• Dedução de imposto (Crédito de imposto): Se você já pagou impostos sobre valores que o inquilino jamais lhe pagou, o Estado concede um crédito de imposto correspondente a esse montante.
• Esse crédito pode ser utilizado na sua próxima declaração de imposto de renda (Modelo 730 ou Redditi PF) ou solicitado um reembolso, mediante documentação que comprove o início do processo de despejo.