Como Vender um Apartamento ao Seu Arrendatário e Evitar Equívocos

Desfazer-se de um apartamento já alugado pode ser feito de diversas formas. O dono pode propor a venda do imóvel diretamente ao inquilino ou vendê-lo a um terceiro. É crucial considerar as normas que regem o direito de preferência, a vigência do contrato de locação e as possíveis ramificações fiscais.

Como Vender um Apartamento para um Inquilino

Em várias situações, vender a propriedade ao inquilino atual é a alternativa mais prática. Tal método possibilita evitar múltiplas visitas de estranhos ao apartamento, diminuir os custos dos serviços da agência imobiliária e simplificar consideravelmente todo o processo de transação.

Contudo, a legislação italiana estabelece certos procedimentos para proteger os direitos do inquilino.

Os passos fundamentais da venda

1. Proposta Formal de Compra

Se o dono tem intenção de vender o apartamento ao fim do primeiro período do contrato de arrendamento (por exemplo, após os primeiros quatro anos de um contrato 4+4), o inquilino pode possuir um direito de preferência de compra.

Nesse cenário, o dono é obrigado a enviar uma notificação formal via correio registado ou correio eletrónico certificado (PEC), indicando:

• o valor de venda;
• os termos da transação;
• o prazo para tomar uma decisão.

2. Prazo de Resposta

Após receber a notificação, o inquilino tem 60 dias para informar se exercerá seu direito de compra.

Caso afirmativo, a escritura pública da transação normalmente ocorre nos subsequentes 30 dias.

3. Venda Desimpedida

Se o prazo inicial do contrato já tiver expirado ou o inquilino recusou formalmente a compra, o dono tem o direito de vender o apartamento livremente a qualquer interessado.

No entanto, nada impede que as partes concordem em vender ao inquilino a qualquer momento em termos mutuamente benéficos.

4. Rescisão de um Contrato de Locação

Ao comprar um apartamento como sua residência principal, o inquilino pode usufruir de incentivos fiscais para sua primeira habitação.

Assim que o contrato de compra e venda for assinado, o contrato de locação será automaticamente rescindido, visto que o inquilino e o dono se tornam a mesma entidade.

O que ocorre com o contrato de locação após a venda do apartamento?

Caso o apartamento seja vendido a um terceiro, o contrato de locação vigente não será rescindido.

Conforme o Artigo 1599 do Código Civil Italiano, o novo dono torna-se automaticamente parte do contrato em substituição ao proprietário anterior.

Isto implica que:

• o inquilino mantém o direito de ocupar o apartamento até o término do contrato de locação;
• o aluguel permanece inalterado;
• os termos do contrato não podem ser modificados unilateralmente pelo novo dono;
• o novo dono tem o direito de receber o aluguel e restituir o depósito ao fim do contrato de locação.

Quando um contrato de locação não pode ser renovado

O dono tem a prerrogativa de recusar a renovação automática do contrato somente nos casos previstos em lei.

Por exemplo, se ele:

• pretende utilizar o apartamento para sua própria residência ou para a habitação de familiares próximos;
• não possui outro imóvel residencial (exceto sua própria casa) e deseja vender o apartamento.

Neste contexto, o inquilino deve ser comunicado com pelo menos seis meses de antecedência ao término do contrato. É nessa circunstância que ele tem direito de preferência na compra.

Contrato de locação não registrado

Se o contrato de locação não estiver registrado na Receita Federal italiana ou se a locação for feita de maneira ilegal, tal contrato não terá validade legal perante terceiros.

Após a venda, o novo dono tem o direito de exigir a desocupação do apartamento, e a pessoa nele residindo não poderá invocar as garantias legais usuais.

O inquilino sempre tem direito de preferência na compra?

É frequente acreditar que o inquilino sempre possui o direito de preferência na aquisição do apartamento. Na prática, isso não corresponde à realidade.

Conforme a Lei nº 431/1998, o direito de preferência surge apenas se determinadas condições forem cumpridas.

Não há direito de preferência se:

• o apartamento for vendido durante a vigência do contrato de locação;
• o contrato já tiver passado pela primeira renovação;
• o dono possuir outro imóvel residencial;
• o apartamento for transferido para o cônjuge ou parentes até o segundo grau de parentesco;
• houver doação, herança ou venda do edifício inteiro.

Em todos os casos acima, o dono O comprador tem liberdade para vender o imóvel a qualquer pessoa.

Vender um apartamento a terceiros

A venda de um apartamento com inquilino possui suas próprias características.

Redução do valor de mercado

Um apartamento ocupado geralmente é mais barato do que um desocupado.

O abatimento médio varia de 15% a 30%.

A magnitude da redução depende principalmente do tempo restante do contrato de locação:

• se o contrato estiver próximo do fim, o desconto é relativamente pequeno;
• se faltarem vários anos para o término do contrato, o comprador normalmente exige um valor substancialmente menor.

Imposto sobre Ganho de Capital

O montante do imposto varia conforme o tempo decorrido desde a aquisição do apartamento.

Se o proprietário detém o apartamento há mais de cinco anos

Os proventos da venda são isentos de imposto sobre ganho de capital.

Se o apartamento foi adquirido há menos de cinco anos

Caso venda por um valor superior ao preço de compra, será necessário pagar um imposto de 26% sobre o lucro obtido.

Venda ao inquilino atual

Vantagens

• é possível obter quase o valor total de mercado do imóvel;
• não existem despesas com serviços de agência imobiliária;
• não é preciso realizar diversas visitas ao apartamento;
• o comprador está plenamente ciente da condição do imóvel, reduzindo assim o risco de reclamações futuras.

Dificuldades Potenciais

O inquilino pode aproveitar sua posição para negociar e conseguir um valor mais baixo, alegando que é mais complicado vender um apartamento com inquilino.

Além disso, a transação geralmente depende da obtenção de financiamento imobiliário. Caso o banco negue o financiamento, a venda pode não se concretizar após meses de espera.

Venda a terceiros com contrato de locação existente

Nesta situação, os potenciais compradores são predominantemente investidores.

Vantagens

• O imóvel já gera uma renda estável;
• O vendedor continua recebendo o aluguel até a assinatura do contrato com firma reconhecida.

Desvantagens

Investidores geralmente requerem um desconto considerável.

Ademais, o inquilino pode dificultar a visita de possíveis compradores ao apartamento. Em algumas situações, surgem problemas com o pagamento do aluguel, o que pode complicar a venda.

Pagamento de indenização ao inquilino por desocupação antecipada

Por vezes, a solução mais vantajosa é um acordo com o inquilino sobre a rescisão antecipada do contrato.

A essência de tal acordo é que o dono paga ao inquilino um montante específico pela desocupação voluntária do apartamento.

Isso não é uma exigência legal, mas sim um pacto voluntário entre as partes.

Esta opção é especialmente justificada se o valor do apartamento desocupado for substancialmente maior do que o valor de um imóvel com contrato de locação em vigor.

Por exemplo, se a venda de um apartamento ocupado resultar em uma redução de preço de 25.000 euros, então o pagamento de uma indenização ao inquilino no montante de 5 a 7 mil euros permite preservar a maior parte do valor de mercado do imóvel. Além disso, essa abordagem auxilia a evitar longas esperas pelo término do contrato de locação ou processos judiciais de despejo, possibilitando concluir a transação de modo mais célere.