Setor de Escritórios de Milão: Importância Continua Sendo Decisiva

No começo de 2026, o mercado de escritórios de Milão entrou em um período de estabilização natural após um ano anterior notavelmente ativo. De acordo com a pesquisa mais recente do IPI, a absorção de espaço para escritórios no primeiro trimestre foi de cerca de 72,4 mil m². Embora esse valor esteja abaixo dos níveis recordes de 2025, está em conformidade com as tendências históricas de longo prazo do mercado.

Durante o período analisado, foram finalizadas 98 transações, o que não indica uma redução na atividade comercial, mas sim uma abordagem mais equilibrada e seletiva por parte dos locatários. Os fundamentos do mercado permanecem consistentes: a taxa de vacância geral é de aproximadamente 9,15% e o espaço disponível totaliza cerca de 1,18 milhão de m².

A qualidade está se tornando um critério-chave. O destaque do primeiro trimestre foi a forte demanda por escritórios premium. Do espaço total absorvido, cerca de 54,1 mil m², ou 75%, foram ocupados por imóveis de Classe A e Classe A+. O segmento Classe A+ foi o mais requisitado, representando 40% de todas as transações. Outros 35% foram ocupados por imóveis Classe A, enquanto os escritórios Classe B tiveram uma participação de apenas 25%. Essa estrutura de demanda reflete a constante busca das empresas por edifícios modernos que atendam a altos padrões técnicos, eficiência energética e infraestrutura de qualidade. Destaca-se que a taxa de vacância no segmento premium é de apenas 3,2%, consideravelmente menor que a média do mercado, confirmando a alta demanda por imóveis de alto padrão. Geografia da demanda: CBD mantém a liderança.

No que diz respeito à localização dos imóveis, a atividade predominante continua sendo no distrito comercial central (CBD), responsável por metade do total de absorção.

O segundo lugar é ocupado pela região periférica, com 27% de participação, seguida por:

• áreas semiperiféricas - 11%;
• áreas suburbanas - 8%;
• o centro histórico - 4%.

Essa distribuição confirma a preferência contínua das empresas por áreas bem servidas por transportes e com ambiente urbano desenvolvido, considerando estes fatores como cruciais em sua estratégia de localização de escritórios corporativos.

Aumento das taxas de arrendamento nas localizações mais atrativas

O mercado de arrendamento continua a registrar um aumento nas taxas nas áreas mais prestigiadas. A taxa de arrendamento máxima no centro da cidade chegou a 800 euros por metro quadrado por ano, e o retorno líquido dos principais imóveis gira em torno de 4,15%.

Uma comparação entre os valores do primeiro trimestre de 2025 e 2026 revela um crescimento em quase todos os segmentos:

• Duomo: de 750 para 780 euros/m². m por ano;
• Porta Nuova: de 720 para 770 euros;
• Distritos centrais: de 600 para 620 euros;
• Semi-periferia: de 460 para 480 euros.

Também se observam dinâmicas positivas na periferia:

• Bicocca — de 320 a 360 euros;
• CityLife — de 480 a 500 euros;
• Porta Romana — de 380 a 400 euros.

Estrutura das transações e áreas mais demandadas

O principal método de absorção do mercado continua sendo o arrendamento tradicional, representando quase 63,9 mil m².

Outros tipos de transações se dividiram da seguinte forma:

• Aquisição de imóveis para uso próprio (proprietário-ocupante) - 10,2 mil m²;
• Ampliação de imóveis existentes (expansão) - 3,1 mil m²;
• Sublocação - cerca de 4 mil m²;
• Contrato de locação temporária (pré-locação) — 2.500 m²;
• Revisão de contratos de locação existentes — 2.500 m²

Os escritórios mais procurados foram os com áreas entre 500 e 999 m² e entre 1.000 e 2.999 m² — cada categoria representou 43% do volume total de transações. Os imóveis com áreas entre 3.000 e 4.999 m² compreenderam 12%, enquanto os escritórios menores, com até 499 m², representaram apenas 2% do mercado.

Estoque de escritórios usados e a urgência de modernização

Apesar do desempenho sólido do segmento premium, uma parte considerável do estoque existente de escritórios enfrenta desafios de obsolescência. Equipamentos técnicos inadequados, baixa eficiência energética e a necessidade de grandes atualizações reduzem a atratividade desses imóveis e aumentam sua exposição ao mercado.

Ao mesmo tempo, a oferta de novas propriedades prevista para o período de 2026 a 2028 permanece limitada. Como resultado, a pressão sobre os valores de aluguel no segmento de escritórios de alta qualidade provavelmente persistirá.

Nesse cenário, a renovação e reconstrução de edifícios existentes se tornam uma das principais prioridades do mercado para os próximos anos. A implementação bem-sucedida de programas de renovação será fundamental não apenas para os proprietários individuais, mas também para a qualidade geral da oferta de escritórios em Milão.

Mercado de Investimentos: Foco em Qualidade e ESG

O mercado de investimentos permanece altamente seletivo. Os investidores demonstram maior interesse em imóveis modernos e de alta qualidade, assim como em projetos de renovação em áreas comerciais consolidadas da cidade. Os critérios ESG continuam desempenhando um papel relevante, tornando-se cada vez mais determinantes nas decisões de investimento. A médio prazo, prevê-se que o segmento premium permaneça estável devido à oferta limitada de escritórios modernos e à forte demanda de empresas que valorizam espaços de trabalho de alta qualidade.