Como conseguir um empréstimo hipotecário superior ao valor da propriedade.
Como conseguir um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade
É incomum os bancos concederem empréstimos hipotecários que ultrapassem o valor da propriedade sendo adquirida. No entanto, em algumas situações isso é viável, principalmente se forem necessários fundos adicionais para reparos ou para quitar outras dívidas. É crucial compreender que, em geral, os bancos não aprovam financiamentos acima de 80% do valor da propriedade, mas existem exceções. O que fazer se precisar de uma quantia considerável?
Como obter um empréstimo hipotecário de grande montante
Em certas ocasiões, ao comprar uma propriedade, pode ser necessário um montante superior ao seu valor de mercado. Isso pode ser devido à necessidade de reparos, pagamentos de serviços de corretor imobiliário ou notário, ou quitação de outras obrigações de dívida. No entanto, tais solicitações raramente são atendidas pelos bancos e, para obter esse tipo de empréstimo, certas condições devem ser satisfeitas.
Quando é viável um empréstimo hipotecário acima de 80% do valor da propriedade?
Antes de conceder um empréstimo hipotecário, os bancos avaliam a relação Loan to Value (LTV), que indica a proporção entre o valor do empréstimo e o valor da propriedade. Normalmente, os bancos não emitem hipotecas acima de 80% do valor de mercado da propriedade. Por exemplo, se uma casa custa 200.000€, o empréstimo máximo será de 160.000€.
Esse limite é baseado na resolução da Comissão Interministerial de Crédito e Poupança (CICR) de 22 de abril de 1995, que recomendava não exceder os 80% na concessão de hipotecas sobre propriedades. Contudo, essa regra não é obrigatória e, em casos justificados, os bancos podem conceder hipotecas superiores a 80%, às vezes até 100%.
Requisitos para obter um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade
Embora seja teoricamente possível obter um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade, isso requer o cumprimento de diversas condições. Inicialmente, o banco irá analisar os requisitos convencionais, como a avaliação da propriedade e a situação financeira do mutuário. O banco também precisa assegurar que existem motivos convincentes para aumentar o montante do empréstimo.
Por exemplo, tais motivos podem incluir:
- a necessidade de recursos adicionais para reparos ou modernização da propriedade;
- interesse em incluir nos custos do empréstimo os honorários do corretor imobiliário, notário ou outras despesas relacionadas à compra;
- a obrigação de quitar outras dívidas ou empréstimos ao mesmo tempo em que se obtém uma hipoteca.
Esses motivos devem ser documentados e descritos detalhadamente no contrato hipotecário. Por exemplo, é essencial fornecer orçamentos para obras de renovação ou contratos com empreiteiras para comprovar a necessidade de um montante maior.
Garantias e riscos adicionais de um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade
A obtenção de um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade envolve certos riscos e requer garantias adicionais ao banco. Os bancos podem restringir as condições dos empréstimos e exigir medidas de proteção extras.
Garantias adicionais do banco
À medida que aumenta o risco de inadimplência do empréstimo, o banco pode solicitar garantias adicionais, como:
- contratação de seguro adicional em valor superior ao da propriedade;
- envolvimento de fiadores capazes de liquidar a dívida em caso de insolvência do mutuário principal;
- registro de uma segunda hipoteca em outra propriedade para oferecer segurança adicional.
Devido aos riscos e requisitos elevados, os bancos raramente concordam com essas transações e o processo de aprovação pode ser mais complexo.
Riscos de auditorias fiscais
Mutuários que obtêm um empréstimo hipotecário superior ao valor da propriedade podem estar sujeitos a uma auditoria fiscal adicional. A Receita Federal pode suspeitar de supervalorização das propriedades para obter um empréstimo maior, o que pode resultar em investigação e possíveis consequências legais, incluindo acusações de fraude ou informações falsas em documentos oficiais.
Alternativas para obter mais recursos
Em vez de buscar um empréstimo hipotecário acima do valor da propriedade, é possível considerar opções alternativas de financiamento. Alguns bancos oferecem produtos de crédito especializados que incluem a aquisição de uma propriedade juntamente com as despesas necessárias:
- Um empréstimo para compra e reforma abrange não apenas o preço da propriedade, mas também os custos das obras de reforma;
- Um empréstimo para compra e liquidez disponibiliza recursos adicionais para cobrir diversas despesas relacionadas à compra.
No primeiro caso, o empréstimo é liberado em etapas à medida que as obras são concluídas, o que ajuda a monitorar o processo. No segundo caso, frequentemente é exigida outra propriedade como garantia adicional.
Portanto, se precisar de um empréstimo considerável, é fundamental se preparar adequadamente, confirmar todas as despesas e avaliar os riscos das auditorias fiscais e das obrigações adicionais com o banco.