Como vender e adquirir uma casa simultaneamente

Vender um imóvel e comprar outro imediatamente é uma tarefa viável, mas requer uma preparação cuidadosa e a coordenação de todas as fases. Para que tudo corra bem, é essencial administrar o processo com habilidade, considerar os aspectos legais e financeiros e calcular o tempo adequadamente. Confiar esta tarefa a um profissional é o ideal, mas é possível fazê-lo por conta própria com um plano bem definido. Veja como proceder.

Como vender e comprar uma casa ao mesmo tempo

Passo 1: Avalie suas finanças. Primeiramente, estime o valor atual do seu imóvel. Avalie a propriedade que deseja vender e coloque-a no mercado. Se o tempo permitir, é possível usar o valor obtido da venda para adquirir uma nova propriedade. Nesse caso, vale a pena elaborar um contrato de compra e venda preliminar com um prazo maior, para ter tempo suficiente para concluir tudo.

Passo 2: Planeje a compra e a venda. Sob o ponto de vista legal, vender e adquirir imóveis simultaneamente é absolutamente viável e bastante comum. O segredo é sincronizar ambos os processos para evitar atrasos ou perdas financeiras. Preste atenção especial à ordem das ações e ao estado da hipoteca, se houver uma.

Se você comprou sua primeira casa aproveitando benefícios fiscais (como "primeira casa"), é crucial adquirir uma nova casa dentro de um ano após a venda para manter esses benefícios.

Passos práticos:

1. Venda seu imóvel atual. Você pode contatar um corretor de imóveis ou buscar compradores por conta própria. É aconselhável separar mais tempo para a transação – por exemplo, cerca de seis meses antes da assinatura do contrato de compra e venda. Isso lhe dará um intervalo para encontrar um novo imóvel. Outra opção é acordar uma entrega posterior das chaves com o comprador.
2. Procure uma nova residência: Simultaneamente, busque um apartamento ou casa adequada, estabelecendo um orçamento realista. Se encontrar rapidamente uma opção satisfatória, você pode combinar uma data de mudança que permita reformas ou fechar o negócio com uma condição suspensiva (por exemplo, a compra ocorrerá somente após a venda do imóvel atual). É melhor formalizar esses acordos com a ajuda de um especialista.
3. Sincronização de prazos: A parte mais desafiadora é a entrega das chaves e a finalização das transações. É importante coordenar as datas com o notário para que a assinatura dos contratos e a transferência dos fundos ocorram sem atrasos. Isso garante fundos suficientes para concluir ambas as transações.

Trabalhando com uma agência imobiliária

Utilizar uma única agência para vender e adquirir um imóvel pode simplificar bastante o processo. Um único corretor pode coordenar melhor ambas as transações, minimizando riscos de confusão e oferecendo assistência personalizada. Escolha uma empresa confiável que possa avaliar seu imóvel, encontrar a melhor opção de compra e organizar todo o processo com eficácia.

O que fazer se você tiver uma hipoteca

Se o imóvel que você está vendendo já tiver uma hipoteca, existem várias opções:

• Liquide sua hipoteca antecipadamente com o dinheiro da venda. Esta é a escolha mais comum.
• Transfira a hipoteca para o comprador (conhecido como accollo), se permitido.
• Solicite um empréstimo "ponte" para cobrir o período de transição entre as transações.
• Transfira a hipoteca para o novo imóvel, substituindo a garantia (hipoteca) de uma propriedade para outra.

De qualquer maneira, será necessário o envolvimento de um notário e a concordância com o banco para calcular com precisão o saldo da dívida.

Como vender e adquirir uma casa sem um corretor imobiliário

Você pode realizar a venda e compra de um imóvel sem uma agência, mas isso exigirá mais dedicação. Ainda assim, precisará de um tabelião para redigir um contrato de compra e venda, que transfere formalmente a propriedade.

O que precisa ser feito:

• Prepare um acordo preliminar (compromisso) que vincule ambas as partes à transação.
• Reúna documentos: certificado energético (APE), documentos cadastrais e outros papéis.
• O comprador escolhe um notário para formalizar a transação.

Quanto tempo você tem para vender sua "primeira casa"?

Se você tirou proveito dos benefícios para a compra da "primeira casa", é fundamental vender o antigo apartamento e adquirir um novo em até dois anos (conforme a Lei Orçamentária de 2024, válida a partir de 1º de janeiro de 2025). Esta regra também se aplica a transações finalizadas em 2024.

Como "Reservar" uma casa nova sem vender a antiga

Para "reservar" um novo apartamento antes de vender o atual, você pode:

• Fazer uma oferta condicional de compra, onde a compra depende da venda bem-sucedida do seu imóvel. Nesse cenário, você realiza um depósito, que fica com o corretor até a assinatura do contrato preliminar.
• Defina um prazo de validade na oferta (por exemplo, 3 meses). Se o imóvel não for vendido nesse período, o depósito será devolvido e a transação será cancelada.
• Elaborar um compromisso, um acordo preliminar que registra as intenções das partes antes que todas as formalidades sejam finalizadas.

Quanto custa vender e comprar uma casa?

Despesas do comprador:

• Imposto de registro: 2% do valor cadastral para "primeira habitação", 9% para "segunda habitação" (mínimo de 1000 euros).
• Imposto hipotecário: 50 euros.
• Imposto cadastral: 50 euros.
• IVA (se comprar de um incorporador): 4% para "primeira casa", 10% para "segunda casa".
• Serviços notariais: 1–2% do valor do imóvel.
• Comissão de corretor imobiliário: 2–5% do preço de venda (conforme acordo).

Despesas do vendedor:

• Comissão de corretor imobiliário: 2–4% do preço de venda + IVA.
• Imposto sobre ganhos de capital: se a venda ocorrer dentro de 5 anos da compra.
• Certificado de desempenho energético (APE): cerca de 200 euros.
• Taxas de notário: se houver necessidade de remover a hipoteca.

Conclusão

A venda e compra simultânea de imóveis é um processo complexo, mas realizável. O fundamental é planejar todas as etapas com cuidado, gerenciar o tempo de forma inteligente e, se necessário, contar com o auxílio de profissionais. Isso ajudará a evitar despesas e tensões desnecessárias.