Fungos no apartamento: quando não é possível arcar com o aluguel

Se um apartamento estiver infestado de fungos, o locatário tem o direito, em determinadas situações, de deixar o imóvel sem pagar o aluguel. No entanto, é fundamental notificar o proprietário antes disso.

Conforme os artigos 1578 e 1581 do Código Civil Italiano, o locatário tem o direito de encerrar o contrato de arrendamento sem aviso prévio e sem penalidades se o apartamento se tornar inabitável devido à presença de fungos e representar um perigo para a saúde.

Quando é possível recusar o pagamento do aluguel?

Os fungos só podem justificar a não quitação do aluguel se tornarem o imóvel completamente inabitável, obrigando o locatário a sair.

Se os fungos afetarem apenas parte do apartamento (por exemplo, um cômodo), o locatário pode exigir uma redução no aluguel, proporcional à perda da capacidade de uso de parte do imóvel.

Por que os fungos são um problema sério

Segundo a decisão do Tribunal de Trieste nº 162/2019, mesmo uma leve presença de fungos diminui a qualidade de vida no apartamento, piora as condições sanitárias do local e prejudica sua aparência. Isso é considerado um defeito material, que dá direito a uma redução no aluguel.

Se os fungos prejudicarem significativamente as condições de vida e violarem o contrato, o locatário poderá solicitar a rescisão do contrato ou uma redução no aluguel, desde que não soubesse e não pudesse saber da existência de tais defeitos no momento em que o contrato foi assinado.

Além disso, o locador pode ser responsabilizado por danos causados por defeitos no imóvel, a menos que possa comprovar que não tinha conhecimento deles ao entregar o apartamento.

Um atestado médico que confirme danos à saúde causados por fungos pode servir como evidência adicional, mesmo que não esteja formalmente incluído na lista de documentos requeridos.

É necessário um acordo entre as partes.

A simples presença de fungos não é suficiente para que um locatário se recuse a pagar o aluguel por conta própria. Uma redução ou suspensão dos pagamentos deve ser acordada com o locador ou determinada pelo tribunal.

A jurisprudência nem sempre reconhece o direito do locatário de recusar unilateralmente o pagamento. Em especial, o Supremo Tribunal da Itália (decisão nº 18987 de 27.09.2016) decidiu que o locatário é obrigado a pagar o aluguel se o imóvel ainda puder ser utilizado, mesmo que parcialmente.

Responsabilidades do Proprietário

O locador é obrigado a fornecer habitação em boas condições, de acordo com as normas e adequada para a residência. Portanto, é sua obrigação eliminar os fungos e os problemas associados.

O locatário, por sua vez, é responsável por realizar a manutenção regular do imóvel e por cumprir os termos do contrato.

Se o locatário for culpado

Se os fungos forem causados pelo mau comportamento do locatário - por exemplo, ventilação inadequada ou desrespeito às regras de uso - o locatário será responsável pelas consequências. Nesse caso, a falta de pagamento do aluguel será considerada uma violação, e o locatário poderá ser classificado como inadimplente.

Se a origem dos fungos não for culpa do locatário - por exemplo, devido a vazamentos no telhado ou impermeabilização inadequada - o proprietário do imóvel é responsável por resolver o problema.

O que fazer diante da presença de fungos em um apartamento alugado

As ações do locatário dependem da gravidade do problema. Aqui estão as medidas possíveis:

O que fazer se surgirem fungos

A regra principal: o locatário não deve agir por conta própria. Não é permitido simplesmente interromper o pagamento do aluguel sem o consentimento do proprietário ou uma ordem judicial.

A exceção são os casos graves de completa inadequação da habitação. Em outras situações, o locatário corre o risco de ser considerado em falta, mesmo se estiver lidando com fungos.