Grandes mudanças em edifícios residenciais: quem assume os custos na venda de um apartamento?

Quando se planeia uma grande renovação em um edifício de apartamentos, surge uma questão crucial: quem deve suportar esses custos se o apartamento for vendido? A resposta a essa pergunta depende de quando exatamente os reparos foram aprovados - antes ou depois da transação de compra e venda.

Quem assume grandes reparações se foram aprovadas antes da venda?

Se as grandes reparações foram aprovadas em assembleia de condóminos antes da assinatura da escritura notarial (contrato de compra e venda), os custos são legalmente responsabilidade do vendedor. Conforme jurisprudência recente, o vendedor, que era o proprietário quando a obra foi aprovada, é obrigado a arcar com todos os custos relacionados a ela.

Isso foi confirmado por uma decisão judicial em Nápoles de novembro de 2023. Neste caso, o novo proprietário, que recebeu demandas de pagamento da construtora, contestou judicialmente e saiu vitorioso. O tribunal determinou que o antigo proprietário deveria pagar pelos reparos, uma vez que era o proprietário quando a decisão de realizar as reparações foi tomada.

O que fazer durante reparos de manutenção?

Essas regras se aplicam apenas a grandes reparos. No que diz respeito a reparos em andamento, a situação é distinta. Se a obra em progresso foi aprovada antes da transação, mas concluída depois, os custos ficam a cargo do novo proprietário, visto que ele se beneficia diretamente do resultado desses trabalhos.

A importância dos acordos entre vendedor e comprador

Durante a transação de compra e venda, o vendedor deve informar o comprador sobre futuros reparos. Isso permite que ambas as partes cheguem a um entendimento sobre quem vai assumir os custos futuros. Por exemplo, é possível incluir uma cláusula no contrato em que o vendedor concorda em pagar por todas as despesas aprovadas antes da transação.

O que fazer se o vendedor não conseguir pagar pelos reparos?

Se o antigo proprietário não tiver condições de arcar com os grandes reparos, os novos proprietários não são obrigados a assumir esses custos. Nesse caso, a administração do condomínio ou associação de condóminos é responsável por cobrar judicialmente a dívida do antigo proprietário, podendo recorrer à penhora dos seus bens.

É viável parcelar os custos dos reparos?

Em situações de dificuldades financeiras, é possível solicitar o parcelamento para efetuar os reparos. Isso é feito por intermédio da administração do condomínio, que submete o assunto à aprovação em assembleia de condóminos. Essa abordagem ajuda a evitar dívidas e a impedir o agravamento da situação financeira do seu imóvel.

Portanto, ao vender um apartamento, é fundamental considerar a aprovação das grandes reparações e acordar previamente a divisão dos custos a fim de evitar conflitos e equívocos.