Grandes mudanças em edifícios de apartamentos: quem assume os custos na venda de uma unidade?

Quando se planeia realizar grandes alterações em um edifício de apartamentos, surge a questão crucial: quem deve arcar com esses custos se a unidade for vendida? A resposta a este questionamento depende do momento exato em que as obras foram aprovadas - antes ou depois da transação de compra e venda.

Quem assume os custos das grandes alterações se forem aprovadas antes da venda?

Caso as grandes intervenções tenham sido aprovadas em assembleia de condóminos antes da assinatura da escritura pública (contrato de compra e venda), os custos são legalmente responsabilidade do vendedor. Conforme decisões judiciais recentes, o vendedor, que era o proprietário na ocasião da aprovação da obra, é obrigado a cobrir todos os custos associados a ela.

Isto foi confirmado por uma decisão judicial em Nápoles de novembro de 2023. Nesse caso, o novo proprietário, que recebeu pedidos de pagamento da empreiteira, contestou judicialmente e saiu vitorioso. O tribunal determinou que o anterior proprietário deveria arcar com as despesas das alterações, uma vez que era o dono no momento em que a decisão de realizar as obras foi tomada.

O que fazer durante as mudanças de rotina?

Estas regras aplicam-se exclusivamente a grandes alterações. No que diz respeito às reformas em andamento, a situação é distinta. Se a obra em curso foi aprovada antes da transação, mas finalizada posteriormente, os custos recaem sobre o novo proprietário, visto que este se beneficia diretamente do resultado dessas intervenções.

A relevância dos acordos entre vendedor e comprador

Durante a transação de compra e venda, o vendedor deve informar o comprador sobre as futuras intervenções. Isso possibilita que ambas as partes cheguem a um acordo sobre quem assumirá os custos futuros. Por exemplo, é possível incluir uma cláusula no contrato na qual o vendedor concorda em cobrir todas as despesas aprovadas antes da transação.

O que fazer se o vendedor não puder arcar com os custos das obras?

Caso o antigo proprietário não consiga assumir os custos das grandes intervenções, os novos proprietários não estão obrigados a suportar essas despesas. Nessa situação, a administração do condomínio ou a associação de condóminos é responsável por cobrar judicialmente a dívida do antigo proprietário, podendo até recorrer à penhora de seus bens.

É possível dividir o custo das obras?

Em caso de dificuldades financeiras, é viável solicitar um parcelamento para pagar pelas obras. Esse processo é conduzido pela administração do condomínio, que submete o assunto à consideração da assembleia de condóminos para decisão. Essa abordagem ajuda a evitar dívidas e a impedir o agravamento da situação financeira do edifício.

Dessa forma, ao vender um apartamento, é fundamental levar em conta o momento da aprovação das grandes mudanças e acordar previamente a divisão dos custos a fim de evitar conflitos e mal-entendidos.