Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento do aluguel?

A despejo por falta de pagamento do aluguel é um mecanismo legal que permite ao proprietário desocupar o imóvel. Caso o inquilino não pague o aluguel ou despesas adicionais (como serviços públicos), o proprietário pode proteger seus direitos iniciando uma ação de despejo por falta de pagamento. Isso é feito por meio da lavratura de uma notificação de despejo, que deve ser preparada por um advogado. Este documento obriga o inquilino a desocupar o imóvel dentro de um prazo determinado e contém uma intimação para comparecer ao tribunal, onde o despejo será confirmado.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

O procedimento de despejo por falta de pagamento é regulado pelos artigos 658 e seguintes do Código Civil Italiano. A legislação prevê um procedimento especial que permite ao locador, em caso de falta de pagamento do aluguel, obter:

- rescisão antecipada do contrato de locação;
- liberação e devolução de imóveis;
- cobrança de aluguéis em atraso.

Se um inquilino não pagar o aluguel ou as contas de serviços públicos, o proprietário pode tomar medidas imediatas para proteger seus direitos. É importante agir rapidamente para evitar o acúmulo de dívidas elevadas que dificultarão a cobrança. O atraso em um pagamento pode ser um acidente ou um problema temporário, mas se a inadimplência atingir dois meses, isso é um sinal sério para o proprietário.

Condições para iniciar o despejo

Para dar início ao processo de despejo por falta de pagamento, duas condições devem ser atendidas:

1. Disponibilidade de um contrato de locação escrito e registrado.
2. O fato do não pagamento do aluguel ou de despesas adicionais pelo inquilino.

O despejo é impossível a menos que o contrato de locação tenha sido redigido por escrito e registrado junto à autoridade fiscal. Acordos verbais ou aluguéis pagos "por fora" não dão direito ao despejo. Nesses casos, o proprietário terá que recorrer a outra forma de proteção: uma ação para a liberação do imóvel da ocupação ilegal.

Quanto à falta de pagamento, há diferenças dependendo do tipo de arrendamento:

- Aluguel residencial: De acordo com o artigo 5º da Lei nº 392/78, é suficiente o não pagamento de um mês de aluguel ou a mora nas contas de serviços públicos equivalente a pelo menos dois meses de aluguel.
- Contratos de locação não residenciais (por exemplo, comerciais): Aplica-se o critério da "infração leve" (artigo 1455 do Código Civil). O juiz avalia a gravidade da infração. Os mesmos critérios são geralmente utilizados para contratos de locação residenciais.

Um despejo por falta de pagamento pode ser iniciado se o inquilino não pagar o aluguel ou despesas adicionais (como contas de serviços públicos) por pelo menos 20 dias. O despejo não pode prosseguir antes desse prazo. Para locações não residenciais, um juiz determinará a gravidade da violação, especialmente se a falta de pagamento for recorrente.

Etapas do processo de despejo

O processo de despejo por falta de pagamento é rigorosamente regulamentado e exige a presença obrigatória de um advogado. As principais etapas são as seguintes:

1. Preparar e enviar o aviso de despejo: O proprietário prepara o aviso de despejo e, simultaneamente, envia uma intimação ao tribunal, por meio do oficial de justiça, para confirmar o despejo. Devem decorrer pelo menos 20 dias entre o aviso e a data do julgamento, a menos que o proprietário solicite uma redução nesse prazo.
2. Audiência: Na audiência, o juiz poderá:
- confirmar o despejo;
- conceder ao inquilino um adiamento para o pagamento da dívida;
- transferir o caso para um processo judicial regular se o inquilino se opuser ao despejo.

Mudanças trazidas pela reforma cartabiana

A reforma da Cartabia alterou o procedimento de notificação de despejo e sua confirmação. Agora, a notificação é obrigatória e deve ser entregue ao inquilino por um oficial de justiça. O processo de confirmação de despejo foi simplificado: caso o inquilino não compareça ao tribunal, o juiz pode confirmar o despejo imediatamente, sem a necessidade de expedir um mandado de execução no cartório. A reforma também incentiva o uso de correio eletrônico certificado (PEC) para simplificar o procedimento e reduzir o prazo.

O que acontece depois que você dá aviso de desocupação

Caso o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente após receber a notificação, o locador poderá iniciar um processo de execução para forçar o despejo. Este procedimento inclui as seguintes etapas:

1. O juiz confirma o despejo e emite uma ordem de execução para desocupar o local.
2. O inquilino tem um período (geralmente 10 dias) para desocupar voluntariamente o local.
3. Caso o inquilino não cumpra a exigência, o oficial de justiça notifica-o do despejo (o chamado aviso de despejo).
4. O oficial de justiça define uma data até a qual o local deve ser desocupado.
5. Caso o inquilino continue a ocupar o imóvel, o oficial de justiça solicita a intervenção policial para forçar o despejo.

Até que o imóvel seja desocupado, o inquilino é obrigado a continuar pagando o aluguel e, se necessário, cobrir os custos legais do proprietário.