É viável transferir uma propriedade locada para uso gratuito?

Considere: você aluga um apartamento confortável, o equipa de acordo com suas necessidades e se dedica a cada detalhe do interior. Posteriormente, as circunstâncias se alteram e você decide cedê-lo a um amigo ou parente para uso gratuito. Mas será isto juridicamente possível?

O que caracteriza um contrato de uso gratuito?

Conforme o artigo 1803 do Código Civil Italiano, um contrato de uso gratuito (comodato d'uso) é um acordo no qual uma parte (o comodatário) cede a outra parte (o comodante) bens móveis ou imóveis para utilização por um período determinado ou para uma finalidade específica. Ao término do prazo, a propriedade deve ser restituída.

No entanto, se você transferir um apartamento locado para uso gratuito, poderá disponibilizá-lo com a mesma liberdade como se fosse de sua propriedade?

Pode um arrendatário sublocar uma propriedade?

Na Itália, um arrendatário (locatario) pode sublocar parte de um apartamento, desde que sob condições específicas. Se o contrato de locação não proibir expressamente a sublocação, basta informar o proprietário do apartamento (locatore) sobre a intenção e fornecer os dados do sublocatário.

Contudo, para a transferência total da propriedade para sublocação, é essencial obter o consentimento por escrito do proprietário. Este aspecto é regulado pelo artigo 2 da Lei nº 392, de 27 de julho de 1978, que estipula:

"O arrendatário não pode sublocar a propriedade na sua totalidade ou ceder o arrendamento a terceiros sem o consentimento do senhorio. Exceto se houver disposição em contrário no contrato, o arrendatário tem o direito de sublocar parte da propriedade, mediante notificação prévia por correio registado ao senhorio, indicando o nome do sublocatário, o prazo do contrato e as instalações arrendadas."

Será possível transferir uma habitação locada para uso gratuito?

Dado que o contrato de uso gratuito, como o próprio nome sugere, não implica pagamento, será viável transferir uma propriedade locada por meio deste regime?

Os mesmos princípios se aplicam aqui, como na sublocação:

• Caso o contrato de locação não proíba a transferência da propriedade para uso gratuito, o arrendatário pode fazê-lo mediante notificação ao proprietário do imóvel.
• Se o contrato vedar a sublocação e transferência para uso gratuito, será imperativo obter o consentimento por escrito do locador.

De outra forma, a transferência do apartamento a terceiros sem a aprovação do proprietário será considerada uma violação do contrato, podendo resultar na rescisão e no despejo do arrendatário.

A pessoa que recebeu uma propriedade para uso gratuito pode alugá-la?

Suponhamos que o proprietário do apartamento a tenha transferido para outra pessoa por meio de um contrato de uso gratuito. Esta pessoa pode, então, alugá-lo?

A resposta está no artigo 1804 do Código Civil Italiano: o comodatário é obrigado a utilizar a propriedade exclusivamente conforme os termos estabelecidos no contrato e não pode transferi-la a terceiros sem a autorização do comodante.

Caso a propriedade seja alugada sem permissão, o comodatário tem o direito de:

• Exigir a devolução imediata da propriedade.
• Iniciar uma ação de indenização por danos.

Quem deve declarar o rendimento do aluguel?

Se a propriedade transferida para uso gratuito for posteriormente alugada a terceiros, surge a questão: quem deve declarar os impostos sobre os rendimentos recebidos?

Por lei, os rendimentos do aluguel são sempre tributados em nome do proprietário da propriedade, mesmo que os pagamentos reais sejam recebidos por outra pessoa. Assim, se o comodatário alugar o apartamento, a responsabilidade fiscal recai sobre o proprietário da propriedade (comodante), uma vez que ele permanece como o dono legal da propriedade.

Este princípio está estabelecido no artigo 1.º, n.º 2, do Decreto Legislativo n.º 504/1992, que estipula que o imposto predial é devido pelo proprietário, independentemente de quem efetivamente recebe os rendimentos.

Conclusão

A transferência de uma habitação locada para uso gratuito é viável, contudo, requer uma análise cuidadosa dos termos do contrato de locação. Na ausência de proibição, basta informar o proprietário. Se a transferência for vetada, será necessária a sua aprovação.

O mesmo se aplica ao comodatário: caso deseje alugar a propriedade que recebeu para uso, precisará da permissão do proprietário.

A educação jurídica sobre esses assuntos auxiliará na prevenção de consequências desfavoráveis - desde a rescisão do contrato até penalidades financeiras.