Como funciona o processo de despejo por inadimplência no aluguel?
O despejo por falta de pagamento é um recurso legal que permite ao dono do imóvel recuperar a posse do mesmo. Se o locatário não quitar o aluguel ou outras despesas (como contas de serviços), o proprietário pode resguardar seus direitos iniciando um processo de despejo por inadimplência. Isso se faz através de uma notificação de despejo, que precisa ser elaborada por um advogado. Este documento exige que o inquilino desocupe o imóvel dentro de um prazo específico e inclui uma convocação para comparecer ao tribunal, onde o despejo será ratificado.
Como se desenvolve o despejo por inadimplência?
O procedimento de despejo por falta de pagamento é regulado pelos artigos 658 e seguintes do Código Civil Italiano. A lei prevê um procedimento especial que permite ao proprietário, em caso de atraso no aluguel, obter:
- Rescisão antecipada do contrato de locação;
- Liberação e devolução do imóvel;
- Cobrança dos aluguéis atrasados.
Se um inquilino não pagar o aluguel ou as contas de serviços públicos, o proprietário pode tomar medidas imediatas para assegurar seus direitos. É crucial agir rapidamente para evitar que as dívidas se acumulem a ponto de se tornarem difíceis de cobrar. Um atraso pode ser uma situação temporária, mas se a inadimplência alcançar dois meses, isso é um alerta sério para o proprietário.
Condições para iniciar o despejo
Para iniciar o processo de despejo por inadimplência, duas condições precisam ser atendidas:
1. Existência de um contrato de locação escrito e registrado.
2. Não pagamento do aluguel ou despesas adicionais pelo inquilino.
O despejo é impossível a menos que o contrato de locação esteja formalizado por escrito e registrado junto à autoridade fiscal. Acordos verbais ou aluguéis pagos de maneira informal não garantem o direito ao despejo. Nesses casos, o dono deve buscar outra forma de proteção: uma ação para liberar o imóvel da ocupação ilegal.
Quanto à inadimplência, há variações dependendo do tipo de contrato:
- Aluguel residencial: Conforme o artigo 5º da Lei nº 392/78, basta o não pagamento de um mês de aluguel ou o atraso nas contas de serviços públicos que equivalham a pelo menos dois meses de aluguel.
- Contratos de locação não residenciais (como comerciais): Aplica-se o critério da "infração leve" (artigo 1455 do Código Civil). O juiz avaliará a seriedade da infração. Critérios similares são geralmente utilizados para contratos de locação residenciais.
Um despejo por falta de pagamento pode ser iniciado se o locatário não pagar o aluguel ou despesas adicionais (como contas de serviços) por um mínimo de 20 dias. O despejo não pode avançar antes desse período. Para locações não residenciais, um juiz determinará a gravidade da violação, especialmente se a falta de pagamento for contínua.
Etapas do processo de despejo
O processo de despejo por inadimplência é estritamente regulamentado e requer a presença obrigatória de um advogado. As etapas principais são as seguintes:
1. Preparar e enviar o aviso de despejo: O proprietário elabora o aviso de despejo e, simultaneamente, envia uma convocação ao tribunal, através de um oficial de justiça, para confirmar o despejo. Devem decorrer pelo menos 20 dias entre o aviso e a data da audiência, a menos que o proprietário solicite uma redução desse prazo.
2. Audiência: Na audiência, o juiz poderá:
- Confirmar o despejo;
- Conceder ao inquilino um prazo para quitar a dívida;
- Transferir o caso para um processo judicial regular se o inquilino contestar o despejo.
Mudanças trazidas pela reforma cartabiana
A reforma da Cartabia alterou o processo de notificação de despejo e sua confirmação. Agora, a notificação é obrigatória e deve ser entregue ao inquilino por um oficial de justiça. O processo de confirmação de despejo foi simplificado: caso o locatário não compareça ao tribunal, o juiz pode confirmar o despejo imediatamente, sem a necessidade de emitir um mandado de execução. A reforma também incentiva o uso de correio eletrônico certificado (PEC) para simplificar o processo e reduzir o tempo.
O que acontece após a notificação de desocupação
Caso o inquilino não desocupe o imóvel voluntariamente após receber a notificação, o proprietário poderá iniciar um processo de execução para forçar o despejo. Este procedimento inclui as seguintes etapas:
1. O juiz confirma o despejo e emite uma ordem de execução para desocupar o local.
2. O inquilino tem um prazo (geralmente 10 dias) para desocupar voluntariamente o local.
3. Caso o inquilino não cumpra, o oficial de justiça notificará o despejo (chamado de aviso de despejo).
4. O oficial de justiça define uma data máxima para a desocupação do local.
5. Se o inquilino continuar ocupando o imóvel, o oficial de justiça solicitará a intervenção policial para realizar o despejo.
Até que o imóvel seja desocupado, o inquilino é obrigado a seguir pagando o aluguel e, se necessário, arcar com as despesas legais do proprietário.
