Imposto sobre Valor Acrescentado de 4% na aquisição do primeiro imóvel.

Imposto sobre o Valor Acrescentado de 4% na aquisição do primeiro imóvel: o que é e quando pode obter o benefício?

O Imposto sobre o Valor Acrescentado de 4% na compra da primeira residência está estabelecido para certas categorias de propriedades. Esses são os critérios pessoais e objetivos que precisam ser atendidos.

Quando é possível usufruir do Imposto sobre o Valor Acrescentado de 4% na compra do primeiro imóvel e quais são os requisitos a serem cumpridos para receber esse benefício? Essas questões são frequentemente levantadas por aqueles que desejam adquirir uma propriedade para residência principal, especialmente se a transação for concluída com uma entidade que cobra IVA, como uma construtora, por exemplo.

Normalmente, ao adquirir uma propriedade de uma empresa sujeita a IVA (em vez de diretamente de um indivíduo), também é necessário pagar o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), que geralmente varia entre 10% e 22% do valor da propriedade. No entanto, se certas condições forem cumpridas - como adquirir uma residência que não seja considerada propriedade de luxo e mudar para um novo apartamento - você pode usufruir de uma redução na taxa de IVA para 4%. Este benefício se soma a outros benefícios de primeira compra de casa já disponíveis, como taxas de registro reduzidas. Se determinadas condições forem atendidas, esses benefícios podem ser utilizados várias vezes.

A quem se aplica o Imposto sobre o Valor Acrescentado de 4% na primeira residência?

Como mencionado anteriormente, a aquisição da primeira residência nem sempre é feita entre particulares. Muitas vezes, a propriedade é adquirida de uma empresa sujeita a IVA, por exemplo, ao comprar uma nova casa diretamente do promotor. Nestes casos, o comprador é obrigado a pagar, além das taxas tradicionais de registro, cadastro e hipoteca, também o IVA. Sem incentivos, este imposto pode variar de 10% a 22% do valor da propriedade.

Conforme explicado no guia de compra da primeira residência publicado pela Repartição de Finanças (Agenzia delle Entrate), se certas condições forem cumpridas, é possível usufruir da isenção da primeira residência, que inclui um IVA reduzido de 4%. Esta medida foi introduzida pela primeira vez pela Lei das Finanças de 1991 e incluída no Texto Único do IVA. Posteriormente, foi confirmada várias vezes e ainda está em vigor. A taxa reduzida também se aplica à ampliação de edifícios existentes ou à conclusão de novos projetos. Mas quais condições devem ser cumpridas para receber esse benefício?

Requisitos pessoais para receber IVA de 4% na primeira residência

Para usufruir do IVA a 4%, vários requisitos pessoais relacionados ao comprador devem ser cumpridos. Em particular, é necessário:

ser uma pessoa física, pois o benefício não se aplica a pessoas jurídicas, como empresas;
residir no município onde está localizada a propriedade, ou ter o local de residência registrado lá no prazo de 18 meses a partir da data da compra;
não possuir outra propriedade que já esteja sendo usada como residência principal;
não possuir ou ter direitos sobre outras propriedades que já tenham sido utilizadas como primeira residência por meio de incentivos da Receita Federal. No entanto, existem exceções, como por exemplo, se a primeira casa for vendida no prazo de 12 meses após o contrato de compra do novo imóvel, ou se a propriedade existente não for adequada para habitação.

Vale ressaltar que o IVA de 4% para menores de 36 anos, desde que cumpridos os requisitos legais, pode resultar em um crédito fiscal equivalente à taxa de IVA paga na aquisição da propriedade.

Requisitos objetivos para receber IVA de 4% na primeira residência

Além dos requisitos pessoais, também existem condições objetivas para receber o IVA de 4% na compra da primeira residência. Neste caso, estamos falando das características da propriedade que devem ser atendidas para que o benefício seja válido. Entre essas condições:

o tipo de propriedade que deve ser registrada no cadastro como residencial;
A finalidade da propriedade deve ser exclusivamente residencial e não comercial. Propriedades destinadas a escritórios, lojas, armazéns, etc., são excluídas;
características da propriedade: não deve ser de luxo (vilas, castelos), ou seja, não deve pertencer às categorias A/1, A/8 e A/9.

Obviamente, a propriedade deve estar localizada na Itália e cumprir os regulamentos nacionais e locais de habitabilidade, segurança e usabilidade.

Categorias de propriedades elegíveis para IVA a 4%

Para maior conveniência, após listar os tipos de propriedades excluídas dos benefícios, também listamos as categorias residenciais permitidas que estão sujeitas a uma taxa de IVA de 4%:

A/2: instalações residenciais de padrão com características correspondentes às exigências do mercado para edifícios residenciais;
A/3: habitação econômica com serviços básicos;
A/4: Habitações populares construídas com padrões ultrapassados;
A/5: habitações ultra-populares com serviços públicos e instalações sanitárias mínimas;
A/6: casas rurais destinadas a atividades agrícolas;
A/7: pequenas vilas com áreas externas adjacentes para uso pessoal;
A/11: edifícios residenciais típicos de determinadas regiões.

Quando se aplica o IVA de 4% na construção?

É importante notar que os benefícios do IVA de 4% se aplicam não apenas à aquisição de propriedades, mas também à construção de novos edifícios ou à ampliação de propriedades existentes. Na indústria da construção, respectivamente, você pode utilizar:

IVA de 4% em obras de renovação, como a compra de materiais para a reforma de uma primeira residência;
IVA de 4% na construção de uma nova residência, desde que atenda aos requisitos cadastrais e não pertença às categorias A/1, A/8 e A/9;
IVA de 4% na aquisição de elementos significativos para a renovação de uma primeira residência, como janelas exteriores, elevadores e outros elementos semelhantes.

Como solicitar a devolução de 4% de IVA na sua primeira residência?

Para usufruir da isenção de 4% de IVA na sua primeira residência, além de verificar os requisitos mencionados acima, você deve preparar a documentação relevante. A aplicação da taxa reduzida de IVA não é automática e deve ser solicitada. Para isso, você deve fornecer:

cópia do documento de identidade e código fiscal do comprador;
um formulário preenchido para receber a taxa reduzida de IVA de 4% em novas construções e transferi-la para a empresa que executará a obra;
cópia da licença de construção ou, no caso de novas construções ou reformas, do aviso de início de obra apropriado (SCIA ou DIA).

Também é útil incluir cópia da escritura notarial, recibo de pagamento da compra ou reforma, bem como declaração que comprove o cumprimento dos requisitos pessoais e objetivos. Os documentos coletados devem ser encaminhados aos intermediários imobiliários ou empresas responsáveis pela transação ou execução da obra.