Imposto sobre o Valor Acrescentado de 4% na aquisição do primeiro imóvel.

Taxa de 4% no IVA ao comprar a primeira residência: o que é e quando se pode obter o benefício?

A taxa de 4% no IVA ao adquirir a primeira moradia é aplicável a certas categorias de propriedades. Estes são os critérios subjetivos e objetivos que precisam de ser cumpridos.

Quando se pode beneficiar da taxa de 4% no IVA ao comprar a primeira casa e quais os requisitos a cumprir para receber este benefício? Estas questões são frequentemente levantadas por aqueles que pretendem adquirir uma propriedade para habitação principal, especialmente se a transação for realizada com uma entidade que paga IVA, como uma construtora, por exemplo.

Normalmente, ao comprar uma propriedade de uma empresa sujeita ao IVA (em vez de diretamente de um indivíduo), terá também de pagar o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), que geralmente varia entre 10% e 22% do valor da propriedade. No entanto, se certas condições forem cumpridas - como adquirir uma habitação que não seja considerada de luxo e mudar-se para um novo apartamento - poderá beneficiar de uma redução da taxa de IVA para 4%. Este benefício pode ser acumulado com outros benefícios para a primeira compra de casa já disponíveis, como taxas de registro reduzidas. Se determinadas condições forem satisfeitas, estes benefícios podem ser utilizados várias vezes.

Em que situações se aplica a taxa de 4% no IVA para a primeira habitação?

Como mencionado anteriormente, a compra da primeira residência nem sempre acontece entre particulares. Muitas vezes, a propriedade é adquirida de uma empresa sujeita a IVA, por exemplo, ao comprar uma nova casa diretamente do promotor. Nestes casos, o comprador é obrigado a pagar, além das taxas tradicionais de registro, cadastro e hipoteca, também o IVA. Sem incentivos, este imposto pode variar entre 10% e 22% do valor da propriedade.

Conforme explicado no guia de compra da primeira habitação publicado pela Repartição de Finanças, se certas condições forem cumpridas, é possível beneficiar da isenção na primeira habitação, que inclui uma taxa reduzida de 4% no IVA. Esta medida foi introduzida pela primeira vez pela Lei de Finanças de 1991 e incluída no Texto Único do IVA. Foi posteriormente confirmada várias vezes e continua em vigor. A taxa reduzida também se aplica à ampliação de edifícios existentes ou à conclusão de novos projetos. Mas quais são as condições a cumprir para receber este benefício?

Critérios subjetivos para beneficiar do IVA de 4% na primeira residência

Para usufruir da taxa de 4% no IVA, vários requisitos subjetivos relacionados com o comprador devem ser cumpridos. Em particular, é necessário:

ser uma pessoa física, uma vez que o benefício não se aplica a pessoas jurídicas, como empresas;
ser residente no município onde se localiza a propriedade, ou ter registado a residência no prazo de 18 meses a partir da data da compra;
não possuir outra propriedade utilizada como residência principal;
não possuir ou ter direitos sobre outras propriedades que tenham sido utilizadas como residência principal através de incentivos fiscais. No entanto, existem exceções, como a venda da primeira casa no prazo de 12 meses após a compra da nova propriedade, ou se a propriedade existente não for adequada para habitação.

É importante salientar que o IVA de 4% para menores de 36 anos, desde que cumpridos os requisitos legais, pode resultar num crédito fiscal equivalente à taxa de IVA paga na aquisição da propriedade.

Critérios objetivos para beneficiar do IVA de 4% na primeira residência

Para além dos requisitos subjetivos, existem também condições objetivas para a aplicação do IVA de 4% na compra da primeira habitação. Neste caso, referimo-nos às características da propriedade que devem ser atendidas para que o benefício seja válido. Entre estas condições:

o tipo de propriedade deve estar registado como residencial;
a finalidade da propriedade deve ser exclusivamente residencial e não comercial. Excluem-se propriedades destinadas a escritórios, lojas, armazéns, etc.;
características da propriedade: não deve ser de luxo (vilas, castelos), ou seja, não deve pertencer às categorias A/1, A/8 e A/9.

Claro, a propriedade deve estar localizada em Portugal e cumprir os regulamentos nacionais e locais de habitabilidade, segurança e usabilidade.

Categorias de propriedades elegíveis para o IVA a 4%

Para maior clareza, após listar os tipos de propriedades excluídas dos benefícios, também enumeramos as categorias residenciais permitidas que estão sujeitas a uma taxa de IVA de 4%:

A/2: instalações residenciais padrão com características adequadas às exigências do mercado para edifícios residenciais;
A/3: habitação económica com serviços básicos;
A/4: habitações populares construídas com padrões ultrapassados;
A/5: habitações muito populares com serviços públicos e instalações mínimas;
A/6: casas rurais destinadas a atividades agrícolas;
A/7: pequenas vilas com áreas externas adjacentes para uso pessoal;
A/11: edifícios residenciais típicos de determinadas regiões.

Quando se aplica o IVA de 4% na construção?

É importante salientar que os benefícios do IVA de 4% aplicam-se não apenas à aquisição de propriedades, mas também à construção de novos edifícios ou à expansão de habitações existentes. Na indústria da construção, respetivamente, pode-se utilizar:

IVA de 4% em obras de renovação, como a aquisição de materiais para a renovação da primeira habitação;
IVA de 4% na construção de novas habitações, desde que cumpram os requisitos de registo e não pertençam às categorias A/1, A/8 e A/9;
IVA de 4% na aquisição de elementos significativos para a renovação da primeira habitação, como janelas exteriores, elevadores e outros elementos semelhantes.

Como solicitar o reembolso de 4% de IVA na sua primeira habitação?

Para beneficiar da isenção de 4% de IVA na sua primeira residência, além de verificar os requisitos acima mencionados, deve preparar a documentação relevante. A aplicação da taxa reduzida de IVA não é automática e deve ser solicitada. Para tal, deve fornecer:

cópia do documento de identificação e número fiscal do comprador;
um formulário preenchido para receber a taxa reduzida de 4% de IVA em novas construções e transferi-lo para a empresa que irá realizar a obra;
cópia da licença de construção ou, no caso de novas construções ou renovações, do aviso de início de obras adequado.

Também é útil incluir cópia da escritura notarial, recibo de pagamento da compra ou renovação, bem como declaração que comprove o cumprimento dos requisitos subjetivos e objetivos. Os documentos recolhidos devem ser entregues aos intermediários imobiliários ou empresas responsáveis pela transação ou execução da obra.